板橋買屋賣屋陳宥任

2015-04-11

在地方，被台北市長柯文哲鎖定要查清楚的美河市捷運聯合開發案尚未落幕；在中央，政府目前說要解決農地炒作、違規農舍林立問題，特權與弊案的烏雲籠罩政壇之際，現在又傳出交通部觀光局大開方便之門，同意花蓮理想大地進行農地變更計畫，甚至有意賣給擁有中國資金的買家引起花蓮縣政府強烈反彈。根據地方知情人士估算，理想大地當初花了新台幣1.5億收購了75萬坪農地，如果以每坪7萬元計算賣出，轉手脫出將可進帳525億元。有媒體報導在10日報導指出，觀光局自1992年核定花蓮理想大地渡假村興辦事業計畫迄今超過20年，期間理想大地業者在完成第一期興建渡假旅館，約6公頃土地開發後，遲遲不再有進一步開發動作，僅頻頻以向觀光局申請「變更興辦事業計畫」方式辦理環差分析來展延開發期限，引起花蓮縣政府強烈反彈，質疑理想大地業者將大面積土地長期圈養卻不開發行徑，完全無益於推動花蓮觀光產業。花蓮縣政府觀光處代理處長彭偉族在報導中受訪指出，理想大地業者於省府時代，省交通部旅遊事業管理局在1992年核定興辦事業計畫，1998年取得環境影響說明書核備後，業者隨即將園區內佔地逾200公頃土地由一般農地變更為遊憩用地，堪稱為當時全台最大農地變更案，但業者當年以興辦光遊樂業申請卻只完成第一期約6公頃土地開發，且僅僅興建了申請計畫中的250間渡假旅館，其他觀光遊樂設施均付之闕如，眼見第三次變更興辦事業計畫時限即將在2016年到期，遂於2013年9月提出第4次變更興辦事業計畫案，觀光局竟然又同意了業者的變更案。這20多年來，理想大地業者僅完成旅館部分的開發，當年申請開發土地逾97%以上的面積至今仍閒置。長期關注該案的花蓮地方知情人也向《ETtoday東森新聞雲》表示，理想大地當時說要帶動地方發展、創造就業機會，以每坪200元低價共1.5億元，狂收75萬坪(250公頃)農地，但實為圈地、養地，25年來雜草叢生，違章建築林立，不用投資，不用開發，現在還傳出打算賣給中國資金，若以每坪7萬元價格計算，這筆轉手後進帳的525億不是暴利是什麼？難怪在地方上會被講成是比美河市大十倍的弊案。針對觀光局屢次同意申請變更，該知情人士也提出質疑指出，為什麼權貴申請大官就會同意、小老百姓要一條水溝都沒有？知情人士同時還列出了 9個問題，要行政院、觀光局、環保署、花蓮縣政府官方四造，以及理想大地出來講清楚、說明白。一、為何當時75萬坪土地變更(台灣史上最大土地變更案)，縣府會同意讓1.5億的土地立刻變幾百億暴利？一般百姓可以嗎？二、為何理想公司不用提出任何資金證明，確認有能力開發，所有地方、中央政府統統OK通過，是不是有官商勾結？三、理想公司拿變更後的土地向華僑銀行借了80億，卻完全沒有開發任何一草一木，資金去向，檢察官為什麼不查一查？四、是什麼樣的特權讓理想公司借了80億不用開發，為什麼行政院開發基金負責投資8億元，理想公司蓋現在只佔3%面積的園區？五、為什麼理想借了這麼多錢，還向法院申請破產？六、既然是申請破產的公司，為什麼還可以在102年向台灣金控借15億元？七、請問剛借了15億元，為什麼又不投資在理想的開發案，錢又拿去怎麼分了？八、為什麼中央政府可以一再核准理想不按照當時申請計劃開發，一再同意延期，到底拿了多少錢？九、環保署4月13日要同意通過環評讓理想公司再延期，是想說不用開發，只賣地給中國就好了嗎？對於中央同意理想通過環評可以再度延期，有地方人士除了反彈與跳腳外，花蓮縣政府在往返的公文中事實上也多次表達反對立場，在與環保署溝通的過程中，花蓮縣政府強調該案對於地方與中央機關明確有欺瞞行為外，還曾表示正在研究針對不法行為要移送相關機關法辦，且堅持不同意理想大地申請的環境影響差異評估。原文網址: 1億5換525億？理想大地遭批圈地　花蓮9問質疑官商勾結 | ETtoday政治新聞 | ETtoday 新聞雲 http://www.ettoday.net/news/20150410/491088.htm#ixzz3WzKNxNHG (詳全文)

房屋瑕疵擔保責任

2015-04-03

通常房屋瑕疵擔保大都是針對房屋漏水海砂凶宅輻射屋等等如果妳要賣房子時,在簽訂買賣合約時有註明房子有哪些瑕疵問題(如漏水壁癌等等)買方亦可以接受這些事實的話,事後是不必負擔該項瑕疵的擔保責任. 以下是民法關於物之瑕疵的條文內容給你參考一、物之瑕疵擔保所謂「物之瑕疵擔保」係指物之出賣人，需從買賣標的物本身之瑕疵，負無過失之瑕疵擔保責任。換句話說，若購屋人購屋後發現該屋本身有物之瑕疵時，於符合以下要件之情況下，即可請求屋主依物之瑕疵擔保的相關規定予以負責。物之瑕疵擔保的要件如下：（一）需物之瑕疵於危險移轉時已存在：即該瑕疵須於房屋過戶前已存在。（民法第三百五十四條參照）（二）需買受人為善意並無重大過失：即該瑕疵需購屋人於購屋前非因故意或重大過失而不知（民法第三百五十五條參照）（三）買受人須於除斥期間內主張：原則上，買受人受領買賣標的物後，應按物之性質，依通常程序儘速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應立即通知出賣人（民法第三百五十六條參照）。惟如本案例之房屋漏水瑕疵，購屋人通常於交屋後不易發現其瑕疵，一般需居住一段時間後始能得知。但為避免買賣雙方法律關係久懸未決，故依民法第三百六十五條之規定，購屋人應於得知瑕疵後六個月或自房屋之交屋時起五年，向出賣人主張權利，否則將因時效經過而喪失權利。若符合以上之要件，則購屋人自得依民法第三百五十九條、第三百六十條之規定解除契約，或請求屋主減少價金，甚至請求損害賠償。二、不完全給付此外，本案例若因出賣人技安當初簽約前故意不於房屋現況說明書填寫房屋漏水問題或故意不告知瑕疵時，則因此時係可歸責於出賣人之事由致債務不能完全履行，故依民法第二百二十七條之規定，購屋人大雄亦可請求出賣人技安修補該漏水之瑕疵。至於房屋仲介公司在本案例中，除非其營業員阿福當初亦與出賣人技安共同欺瞞購屋人，否則其於法律上並無任何義務可言，此時大雄僅可請求其為雙方溝通協調，以為其爭取最大之利益。參考法條：民法第二百二十七條(不完全給付) 因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。第三百五十四條(物之瑕疵擔保責任與效果) 物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。第三百五十五條(物之瑕疵擔保責任之免除) 買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。第三百五十六條(買受人之檢查通知義務) 買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買收人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。第三百五十九條(物之瑕疵擔保效力(一) ─ 解約或減少價金) 買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。第三百六十條(物之瑕疵擔保效力(二) ─ 請求不履行之損害賠償) 買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。第三百六十五條買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。(詳全文)

房地合一稅微調？一年內買賣稅率35％

2015-04-03

銷售人員向看屋民眾，仔細介紹建案，329檔期一早就有人來看房，趁著房市交易冷清賞屋，等待好時機再下手買。觀望原因主要就是等待政策面塵埃落定，外界批評房地合一稅，短期炒房最高稅率30%不如奢侈稅，財政部從善如流，修改稅率，據傳原本第一年課30%將要拉高到35%，第2年30%，2年以上17%，現在變成遞減原則，超過10年降為12%，如果一年內賣房獲利200萬，房地合一原本課60萬稅金如今變成70萬，而奢侈稅用總價課徵15%，高達150萬稅額，短期來看，房地合一稅率確實比較輕，不過長期來說，奢侈稅過2年不課稅，房地合一只要有獲利就要繳稅。新版房地合一，財政部回應一切還在研議中，預計將在4月2日送入行政院內討論，房市前景還是要等到最後拍板定案，才會更明朗化。 (詳全文)

房地合一送院商總批違憲

2015-04-03

房地合一微調版，稅率將從原先17％、30％雙稅率，改為按持有年限畫分4級距。基本稅率仍為17％，但對持有不滿1年內出售將拉高至35％，持有1至2年內出售稅率為30％。房地合一微調版送入行政院，行政院政務委員、國發會主委杜紫軍說，行政院審議委員會昨通過條文架構的適法性，就等政院就課稅稅率、長期優惠、日出條款及免稅門檻等實質內容，進一步徵詢各界意見後，再像「填充題」般，把答案填進去。外界多數認為長期優惠可再考慮，官員說，這一塊有微調空間，但最後版本還是要政院拍板定案。不過，中華民國商業總會抨擊，政府打房、推房地合一稅等手段已嚴重違反憲法保障人民有在自由經濟市場下購屋、買地的自由，商總將於近期內，正式行文提請大法官釋憲。財政部長張盛和表示，財政部已將微調版草案送進政院，昨審查會議上，對稅率、日出條款、免稅門檻、長期優惠等4大重點，決定擇期審查，並由毛院長做最後裁示。但據了解，雖當場沒有定案，但會議討論中對財政部微調方向，包含採用4級稅率級距等，大多趨向正面看待。張盛和坦言，禮拜四將前往財委會進行專題報告，但這周院會恐怕趕不上。但張盛和仍對本會期通過房地合一立法充滿信心。他表示，之前與黨團幹部溝通還不錯，對草案內容都大致認同，應不至於出現外界質疑以拖待變情形。張盛和指出，股市跟房市都一樣，最怕的就是不確定因素，不管遊戲規則是什麼，只要定案就能讓業者因應。除4大重點未決之外，部分草案內容昨天審查中已決議確定通過，其中包含採稅基相減方式，避免土增稅重複課稅，提供重購退稅優惠、個人房地合一採分離課稅等。另據了解，財政部微調版本內容，將稅率從原先17％、30％雙稅率，改為按持有年限畫分4級距。基本稅率仍為17％，但對持有不滿1年內出售的稅率將拉高至35％；持有1至2年內出售稅率為30％。 (詳全文)

板橋「阿婆雞蛋糕」　10年欠500張罰單未繳

2015-01-09

知名的新北市板橋區府中商圈「阿婆雞蛋糕」1份只賣20元，是商圈內知名平民美食，每天都吸引有許多民眾排隊購買，因此只要有民眾路過不便時，就打電話報警要求警方取締。而轄區板橋警方念其年長，常常僅勸離未開單，執勤過程經網友「唉唷.」拍下影片PO臉書，引起熱議。而FB粉絲團「靠北警察」今天有留言指出，「那個雞蛋糕的阿婆，從年輕就在那裡做雞蛋糕，附近的攤販她最兇狠，幾年前還有在那邊跟人家搶位子打架，她是那邊的地頭蛇。我們曾經連續扣攤，她完全不怕，她跟我們說她家裡好幾台，盡量扣沒關係。」經《蘋果》記者向轄區板橋分局查證，警方表示，該「阿婆雞蛋糕」在板橋區中山路的府中商圈設攤數十年，生意不錯，十多年來經取締遭開違規罰單有近500件均未繳納罰緩，而且目前被移送行政強制執行累積金額已超過新臺幣50萬元。板橋警方特別強調，將來對於妨礙人行通道及騎樓違攤仍秉持「依法行政」原則，依據道路交通管理處罰條例第82條規定嚴正執法，但執法時都會先以柔性勸導為優先。（莊淇鈞／新北報導）資料來源: http://www.appledaily.com.tw/ 板橋房屋買賣陳主任(陳宥任)0963 932-008 閱(詳全文)

政府統計告訴你　收入少少房價卻一直漲

2014-12-30

政府統計告訴你　收入少少房價卻一直漲俗語說，人兩腳，錢四腳，四腳永遠跑得比兩腳快。近期永慶房產集團針對近3年實價登錄揭露金額分析，高市從2012年起至今，無論屋齡新舊，平均漲幅達2成。其中若選購屋齡5年內的新屋，房價增加178萬元，漲幅達16.7%。但你知道嗎，最近幾年高市家庭年所得收入僅增加2~4萬元不等，甚至還出現負成長！根據實價登錄揭露，2012年高市屋齡5年內、5~10年與10年以上平均房價，分別是1061萬元、680萬元與398萬元，而今年3個類型房價則已上揚到1239萬元、839萬元與480萬元。房價漲幅從16.7%~23.3%，平均漲幅達2成。其中屋齡越新，雖然漲幅空間較小，但因房價相對較高，購屋族若慢2年選購要多支付逾百萬元。然而近年來高雄家庭所得變動並沒有明顯增加，2011年還出現負成長，2012年高雄家庭所得增加也僅4.2萬元。永慶不動產高雄經管會會長劉新崇指出，近年來高市新屋開價屢創區段新高，並帶動中古屋漲幅，屋齡5年內產品，部分為建商餘屋，屋主購入後售出也把它們當新屋銷售。平均房價漲幅達2成，高雄房價真的漲很多！薪資與家庭年收入成長有限，但房價卻一直屢創新高為多數市民共同想法。市民陳明益表示，市區空屋率還是很高，晚上也都很冷清，房價那麼高對一般大眾而言，購屋壓力真的很大。劉新崇分析，高市在2015、2016年仍有不少大型公共建設將完工，加上低利率、市場資金多等因素，房價可能小幅上揚5%。其中南高雄市因有亞洲新灣區開發案，漲幅較為明顯，而北高因過去2年漲幅過大，房價可望持平或小幅下修。值得留意是市郊如仁武、鳳山、楠梓等區段，因過去推案量過大，要守住過去房價較辛苦。資料來源: http://www.appledaily.com.tw/ 臣德地產板橋房屋買賣陳宥任 (陳主任) 0963 932-008 閱 (詳全文)

5都新成屋皆漲僅桃園價跌6％

2014-12-29

5都新成屋皆漲僅桃園價跌6％全國六都會區新成屋每戶總價皆突破千萬元！業者統計六都今年1~10月實價資訊，屋齡5年內新成屋總價皆逾千萬元，僅桃園較去年跌近6%，台南甚至漲逾2成。新成屋太貴，各都會區逾5成交易為較便宜的中古屋，導致10年以上中古屋交易比重增1~4%。內政部實價資訊，六都屋齡5年內新成屋總價皆破千萬元，台北市總價2539萬元，較去年同期2349萬元漲8.1%，新北市總價1717萬元較去年漲8.3%；台中市、台南市及高雄市總價各為1258萬元、1124萬元及1239萬元，漲幅各為1.4%~23.3%，桃園縣則從去年1131萬元跌5.8%至1065萬元，是六都唯一下滑的區域。中古屋交易佔5成再觀察六都交易佔比，5年內新成屋除桃園縣、台南市較去年增加約1個百分點外，其他4都皆下跌約1~5%；10年以上中古屋交易佔比皆逾5成。有巢氏房屋發言人劉炳耀分析，台北市現在可建新屋的空地少，且在台北市購買5年以內新成屋，比10年以上中古屋總價要貴828萬元，新北市價差也約802萬元，因此想住台北市又預算有限的民眾，當然會朝中古屋入手。「漲太多降價不夠」六都唯一跌價的桃園，交易量卻較去年增加1.1%。東森房屋桃園高鐵加盟店店東柯瑞祥分析，交易量增多是因建設因素炒作，導致新建案不斷釋出，估計明年還有20~30個新建案，但價格下跌應是機場捷運延至明年底才通車，加上高鐵重劃區店家不多、生活機能差，政府又沒配套措施，「原本該區新成屋開價每坪皆超過35萬元，現在多以每坪30萬元起跳，成交約25萬元。」台灣房屋智庫經理江怡慧則認為，桃園房價較去年同期下跌5%，主要是房價變貴，民眾購屋預算有限，因此多往外圍大有、龜山商圈跑，造成平均總價下滑。住桃園的高小姐表示，總價雖然降6%，但房價已漲很多故感覺降價不夠資料來源: http://home.appledaily.com.tw/ 臣德地產陳宥任 0963 932-008 閱 (詳全文)

往人多地方買...投資套房挑地段看管理

2014-12-29

往人多地方買...投資套房挑地段看管理買套房不踩雷時機歹歹，年租金報酬率4~5%、屬於入門款的套房成為許多人鎖定的投資工具，選對了，套房也能變金雞母，選錯了不僅沒人租，想賣都賣不掉。怎麼選？讓專家說分明。手上有100、200萬元的閒錢，你會投資什麼？買基金、股票？就怕局勢一變動，突然變壁紙；定存利率又追不上物價，放銀行讓錢愈變薄。低總價、租金報酬率相對較高的套房很踏實，但也要小心別套牢。專家指出，位置仍是硬道理，近學區、商圈及交通建設的物件，都可降低買套房踩雷的機率。想投資套房的人，通常不是專業的投資客，住商不動產高屏澎區經理林祺博表示，套房屋主大多是有點閒錢、想長期持有賺取租金的，和短線買進賣出的投資客不同；再者，套房是特殊產品，下一手的承接力道不像一般產品來得好，專業投資客也少碰。捷運、商圈、學區皆可那為什麼要投資套房？高雄市仲介公會副理事長鄭啟峰指出，目前房價居高不下，自備款100、200萬元，不見得能在好的區段買到一般住家，相較之下，低總價的套房不須貸款就可入手、賺取租金。林祺博表示，目前店面租金報酬率多在2%上下，相較之下，月租金6000元、總價180萬元的套房，租金報酬率還有4%，更能吸引口袋不深的民眾投資。但套房也不是隨便買、隨便賺，地段還是最重要的篩選原則。林祺博表示，投資套房最重要的就是要有人租，像捷運站、百貨商圈周邊，及熱門學區和辦公大樓林立的區段，都是適合的地點，他說：「這些地段人口稠密，承租方也多，比較不怕找不到客戶。」大樓單層10戶內較佳此外，大樓的管理、戶數也很重要。鄭啟峰表示，單層10戶以內的社區較容易控管，出入也不會太複雜；鄭啟峰也指出，套房大概都有開窗，若有陽台，採光、通風更佳，也較能維持屋況品質。貸款不易再三確認雖然套房的房價也變貴了，但相較一般住宅或店面，4%以上的租金報酬率還是不錯，大學周邊的透天學舍更可達6%。但銀行通常不會貸款，若有房仲表示買套房可貸款，民眾務必確認，簽約時也可要求附但書，以免無法貸款徒生困擾。資料來源: http://home.appledaily.com.tw/ 臣德地產板橋房屋買賣陳宥任(陳主任) 0963 932-008閱 (詳全文)