板橋買屋賣屋陳宥任

2015-06-23

房地合一稅，明年一月上路！想買房的人注意：將有「兩波」倒貨潮 -字 +字作者：作者●紅色子房（商周網站專欄作家） | 商業周刊 – 2015年6月23日下午1:27 子房老師，我是台北的上班族，一直想要買棟房子自住。政府房地合一稅政策總算經過立法院三讀通過，明年一月起正式實施。請問，現在是不是該準備下手買房呢？有專家說今年底新政策實施前會有投資客倒貨潮，也有專家說明年正式實施後再買房會更划算。請問您怎麼看呢？子房觀點：若是回顧我的專欄文章「觀望期到底還要多久？房市交易冷，專家：台灣房地產市場已在落水邊緣」一文，房地合一稅政策歷經將近一年來討論的「不確定實施內容」，與去年新款iPhone6「不確定上市規格」，都同樣造成了討論期間交易量大減的觀望潮，連帶影響正常市場的應有銷量。如今父子騎驢戲碼總算落幕，房市交易量明顯將逐漸回歸正常。至於會不會出現「投資客倒貨潮」？而且到底倒貨潮是在今年年底之前，還是明年一月之後？坦白說，我的答案是「有」，而且實施前後會出現「兩波倒貨潮」，因為倒貨的人不一樣。在今年底以前趕著倒貨的投資客，是投資預售屋、以及持有房屋兩年以上擬獲利了結的投資人。因為預售屋的投資客，如果是在明年一月以後完工交屋，將適用交屋後一年內交易課獲利45%高額稅率，持有期也會面對新房屋評定現值3.6%的高房屋稅。在房價不再看漲的情況下，若以投資角度來看，持有越久風險越高，因此勢必產生一波轉單換約潮。而持有房屋兩年以上，過去曾享受過這一波大多頭帶來在房價帳面數字增值的投資人，若是不趁機趕緊獲利了解，雖然明年仍適用舊制稅率，但房價下修勢態已明顯，再持有下去一旦碰到銀行利率升息，恐怕先前漂亮的帳上獲利都會被吃光。而明年一月以後趕著倒貨的投資客，則是被奢侈稅綁住的投資人。在房市動盪的這兩年內，也有不少投資人不小心買錯東西，看著房市反轉，卻被奢侈稅高額稅率綁著無能為力。因此這次房地合一稅在立法院能夠快速順利通過，我看是「明修棧道，暗渡陳倉」，因為許多投資客們關心的，不是「房地合一稅的進場」，而是「奢侈稅的退場」。所以等到了明年一月一日的大赦，這些買錯東西的朋友們，就要盡其所能倒貨出場了。從政治觀點，馬總統在任期內通過房地合一稅，讓這幾年來一系列風風雨雨的打房政策，看來在明年房地合一稅實施後，似乎告一個段落。至於能不能買房呢？沒買的希望房價跌，買到房的希望房價漲。我倒建議不用執著於房價趨勢，自住首購族應該看的是C/P值，善用談判技巧用好價格買到心儀的房子。畢竟民眾最在意的，還是反應房價負擔能力的「房價所得比」。根據內政部最新調查民國103年第4季房價負擔能力指標，台北市房價所得比15.73，新北市房價所得比12.78。即使雙北房價打了八折，台北市房價所得比仍有12.58，新北市房價所得比仍有10.22，仍然比現在台中市房價所得比8.35，高雄市7.72，桃園市7.11，台南市6.54還要高。所以如何提高所得，讓國人「買房購買力」增強，我想也許就是下一屆總統候選人面對房市議題，應該聚焦的重點。 (詳全文)

房地合一房市回正軌　限貸令壓抑自住買方

2015-06-23

房地合一房市回正軌　限貸令壓抑自住買方作者：溫子豪 | 卡優新聞網 – 2015年6月23日上午8:56 相關內容看相片房地合一房市回正軌，限貸令壓抑自住買方。　　房地合一稅制確定明(105)年上路，自住買方主導市場，投資客盡數退場。不過房仲業者發現，因央行採取選擇性信用管制，使5大行新承作房貸金額1年大減20%，棒打投機族之餘，也扼殺了部分自住客的買房意願。若取消限貸，將能增加內需動能，改變資金流竄中南部炒房的扭曲現象。　　政府為打房，自102年起陸續提出奢侈稅、囤房稅…等稅制，藉由提高交易稅和持有稅，迫使投資客出走，同時央行採取選擇性信用管制，自去(103)年6月起擴大至桃園市，更造成房市「大地震」。去(103)年6月至今(104)年5月交易量，與102年6月至103年5月相較，雙北市與桃園年減20~29%，反而是宜花地區土地移轉量成長近4成，顯見熱錢產生移轉跡象。　　根據央行統計資料發現，5大行新承做購屋貸款1年來從超過5,500億元，下滑至4,494億元，年減20%，更說明不動產交易明顯萎縮。全國不動產總經理石吉平指出，房地合一制通過前，政策搖擺不明，導致交易量低靡，如今通過後市場可望回歸正常機制，但信用管制卻可能讓需求者無法購屋，出現棒打自住族的怪異現象。　　石吉平舉例，買方為父母購置1戶，夫妻分隔2地工作各置1戶，因收入好、信用佳，房產均登記在名下，卻由於管制措施「全國不分區第3戶限貸5成」，必須籌措更多自備款，進而扼殺購屋能力。如能解除管制區、取消限貸令，勢必能增加內需動能，解除資金流竄中南部炒房、炒農舍的扭曲狀況。　　住商不動產企畫研究室主任徐佳馨也認為，房地合一確定上路後，各地已開始出現看屋潮，若能解除限貸令，勢必能加強買方的購屋動力，促使交易量回歸正軌，否則投資族退場、自住客懼買，稅制再改，買方沒錢無力入市，可惜了當初打房的美意。 (詳全文)

搶在房地合一上路前購屋看屋潮出籠

2015-06-20

房地合一稅拍板定案，加上端午節連假，讓不少接待中心，人氣強強滾，尤其是以自住客為主，來客人數明顯增加3成，而想要適用舊制度的民眾，也趕在年底前購屋，避免高稅率，因此房地產的買氣有回溫現象。師傅：「右手大拇指虎口，掐在葉片中間，這個部分在這裡，轉過來時候這邊轉進來。」端午節包粽子，師傅一邊講解，一邊示範，接下來還得放餡料。師傅：「栗子來。」糯米、蛋黃、香菇、控肉和紅蔥頭，通通放進去，怎麼綁粽葉，餡料不會跑出來，也是一門大學問。師傅：「往下壓再轉第二圈，這個手指頭就壓在這裡，第一個結。」底下婆婆媽媽聽的認真，還有人直接跑到前面看，原來這裡可不是在廚藝教室，而是建商的接待中心。民眾：「房地合一稅定案後，我覺得現在是，買房子的好時機，而且都是自住的，看了差不多有10間。」民眾：「連假所以我先安排，第一天來看房子，後面才會出去玩。」接待中心服務人員：「這邊是我們健身房部分。」已經蓋好的新成屋，服務人員也一一代看解說，根據房仲業者統計，房地合一稅三讀後，有38%的民眾，認為未來半年是購屋的好時機，比上季增加1成，創下八季以來的新高。代銷業者曾國峻：「自住客人都陸陸續續出來，其實來客數也比以往，增加3成左右。」稅制確定，加上端午連假，代銷業者表示，不只看屋人潮增加，結案速度也會加快，而這意謂，下半年房地產的買氣，會逐漸增溫。 (詳全文)

調查：38%看好下半年購屋時機

2015-06-17

調查：38%看好下半年購屋時機中央社 – 2015年6月17日下午8:27 （中央社記者韋樞台北2015年6月17日電）房地合一稅三讀通過，各界看好下半年全台房市買氣。房仲調查，第3季看好下半年是購屋佳機者佔38%，創8季新高；更有約5成受訪者看好短中期房價略下跌3%到10%，但不會大跌。永慶房屋集團表示，第2季民調顯示，房地合一稅三讀後，受訪者認為未來半年「是」購屋時機的比重大幅走高，由第2季的28%，激增到第3季房地合一後的38%，創近8季新高，全台買氣出現明確回升訊號，預期下半年量能可望回溫。調查也顯示，57%的受訪民眾「短期(3個月)」小幅看跌房價3%到10%，45%「長期(1年)」看跌房價，顯見房價雖有修正空間，但大跌機會並不高，民眾過度期待價格大幅修正，恐錯過進場良機。調查指出，第3季有39%的消費者，進場購屋理想價在成交行情正負10%內，比成交行情低10%到20%的佔35%，對於有意在房地合一新法上路前售屋的屋主，可參考調整售價，將有助加速資產去化速度。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，今年底前購屋可適用輕稅舊制，下半年等於是民眾最後輕稅購屋的「黃金省稅期」，此時買屋的民眾不僅不會被新法6年自住條款綑綁，還能享受到輕稅、較大的資產靈活度，有意購屋置產的民眾，應加快進場速度。黃舒衛指出，以省稅角度來看，建議民眾可考慮購置土地持分較高的透天、公寓及店面產品，將可擁有高省稅效果，聰明進行節稅規劃。黃舒衛說，距離房地合一上路還有六個月，不只買方應趕搭舊制最後的「黃金購屋期」，連賣方都需把握最後倒數時間，趁下半年買氣活絡降價求售，盡快獲利了結。永慶房產趨勢前瞻報告問卷調查，採「電子郵件」方式訪問永慶房仲網會員。問卷調查時間為5月15日到6月10日。回收有效問卷數為1304份；在95%的信心水準下，樣本抽樣誤差為正負2.8個百分點。 (詳全文)

房地合一三讀過關年底前購屋相對划算雙北買氣回溫最快

2015-06-07

房地合一三讀過關年底前購屋相對划算雙北買氣回溫最快房地合一稅改法案於今(5)日三讀通過，全國不動產分析，房地合一三讀通過代表不確定因素排除，且新制將在明年元旦上路，奢侈稅同步落日，年底前購屋相對划算，預期下半年房市交易量將較上半年成長20-30%；永慶房屋也預期，明年元旦前會出現趕著適用「房地分離」舊制的購屋潮，特別是市況低迷已久的雙北市等高價都會區，須用舊制才能省稅，故買氣回復速度會更積極。全國不動產企研室主任張瀞勻張瀞勻指出，民眾若在今年底前購屋，持有滿2年以上可沿用舊稅制(依房地比計算房屋財產交易所得稅)，稅負較低，且既無奢侈稅、也無房地合一稅，購屋相對划算，再加上目前房市是買方市場，預期民眾將把握此購屋良機。張瀞勻表示，手上持有不動產者大多口袋夠深而不急於出脫，房地合一上路後房價要降還是不容易，因此房價即使修正，仍不可能回到10年前的水位，不過，房地合一實施前，民眾對於新法規仍不熟悉，房市會有混亂期，房價將會盤整，建議有需求的消費者可趁機進場。永慶房產集團研展中心經理黃舒衛則指出，這次稅改使台灣房市將正式告別「輕稅時代」，同樣預期，到明年元旦前會出現為了趕著適用「房地分離」舊制的購屋潮，成交量可望打底回穩甚至反彈，而房價還是呈價平、甚至小幅修正的趨勢。黃舒衛進一步分析，這次房地合一稅改最大差異，在於稅基的計算，以明年1月1日的日出條款時間作為比較基準，今年買，可適用房地分離舊制，也就是未來出售，只要持有超2兩年，除了課徵原本就有的土增稅，財產交易所得稅的部分是以建物的評定現值乘以固定比例作為稅基，以目前建物評定現值約只有不動產價值的5到10%來說，稅負顯然較輕。房仲提醒，由於房地合一稅改將特殊交易納入優惠範圍，包括非自願性離職、調職、地主與建商合建分屋以及繼承，不算是短期炒作，因此，2年內出售都適用於稅率20%，但令人擔憂的是，部分投資客可能會鑽此漏洞，例如，設立人頭公司，以員工名義買屋後，再予以資遣。 (詳全文)

房地合一稅105年上路短期炒房課重稅

2015-06-07

立法院院會今天三讀修正通過所得稅法與特種貨物及勞務稅條例部分條文，建立房地合一稅制，稅率分4級，最高45%，民國105年上路，對短期炒房者課重稅。三讀修正通過條文規定，持有1年以下出售課稅率45%；持有1年以上2年以下稅率35%；持有超過2年到10年以下為20%；持有超過10年為15%。自用住宅交易所得優惠部分，自住免稅額訂為新台幣400萬元，扣除免稅額後，按10%稅率課徵。明年元旦配合房地合一稅上路，將停止課徵銷售房屋、土地的特種貨物及勞務稅。1040605 立院三讀房地合一短期炒房課重稅（中央社記者曾盈瑜台北5日電）立法院院會今天三讀修正通過所得稅法與特種貨物及勞務稅條例部分條文，房地合一稅率分4級，最高45%，民國105年起對短期炒房者課重稅；首年影響8495戶，稅收新台幣42億元。立法院院會5日三讀修正通過所得稅法與特種貨物及勞務稅條例部分條文，建立房地合一稅制，稅率分4級，最高45%，民國105年上路，對短期炒房者課重稅。中央社製表　104年6月5日財政部估計，房地合一稅制上路後，第2年影響1.9萬戶，稅收85億元；第5年影響4.8萬戶，稅收174億元；第10年影響10.4萬戶，稅收285億元。房地合一課稅訂日出條款，105年上路，配合停止課徵銷售房屋、土地的特種貨物及勞務稅。房地合一課稅對象是105年元旦後取得房屋，或103年1月2日後取得、持有2年內出售者。三讀修正通過條文規定，持有1年以下出售課稅率45%；持有1年以上2年以下稅率35%；持有超過2年至10年以下為20%；持有超過10年為15%。非境內居住者、總機構在境外營利事業，持有未滿1年出售房地課45%，持有超過1年課35%，避免外資在台炒房。為減少影響自住者，三讀修正通過條文規定，自住滿6年，且無供營業使用或出租者，賣屋有免稅額400萬元，扣除免稅額後稅率10%。修法納入「非自願性」條款與「合建分售」條款，2年內非自願性買賣（如調職、離職須賣房）者，可適用正常稅率20%；民眾用自己的土地與營業人合建，在2年內完成並銷售該房屋，不算作短期投機，也適用正常稅率20%。此外，繼承或受遺贈取得房屋者，可把被繼承人或遺贈人持有期間合併計入持有期間。三讀修正通過條文規定，房地合一課稅收用在扣除中央統籌分配款後，循預算程序用於住宅政策及長期照顧服務支出。1040605 房地合一課稅內容適用對象民國103年元旦以後取得，持有期間在2年以內。民國105年元旦以後取得再出售的房地產。一般稅率持有1年以下出售：45%1年以上2年以下出售：35% 超過2年至10年以下出售：20% 持有超過10年出售：15% 例外條款：非自願性因素在2年內出售：20% 合建分售在2年內完成：20% 境外法人稅率持有未滿1年出售：45% 持有超過1年出售：35% 自住優惠自住條件：個人與配偶及未成年子女設有戶籍，持有並居住於該房屋連續滿6年。且無出租、營業或執業使用。稅率：獲利400萬元以下免稅。獲利400萬元以上，超過400萬元部分稅率10% 限制： 6年內僅適用1次。 (詳全文)

每坪10萬內政部推2萬戶青年宅

2015-05-08

每坪10萬內政部推2萬戶青年宅作者：李明賢、林佩怡、陳宥臻╱台北報導 | 中時電子報 – 2015年5月8日上午5:50 中國時報【李明賢、林佩怡、陳宥臻╱台北報導】為幫青年人實現買房夢想，內政部將推出「青年生活住宅」計畫，在6直轄市內興建2萬戶住宅，並以成本價出售給年輕人，若僅購買地上權、每坪最便宜僅10萬，遠低於市場行情。政院強調，這屬封閉市場福利住宅，會限制轉售對象，避免對房市造成太大衝擊。行政院會昨聽取內政部營建署報告整體住宅政策，以目前住宅存量約840萬戶，住宅自有率85.34％，但購房需求戶數仍有55萬戶。營建署評估，全國對於只租不售的社會住宅，約有51萬戶需求；另幾次調查中，青年也提出購屋需求。內政部為此提出「青年生活住宅」計畫，行政院長毛治國裁示這是逐步達到居住正義的政策目標；在院會後記者會，針對地點、房價、推出時間點，通通一問三不知，還推給這僅5到10年的中長期計畫，細節還要再規畫。媒體問到明年總統大選後，政策是否改變？內政部次長陳純敬說，青年有購屋需求，應該不會受到選舉因素影響。不過，內政部下午舉行記者會，居然公布詳細版方案。陳純敬透露，營建署已找17個地點，如淡水新市鎮、林口、三環三線、桃園航空城、機場沿線、高雄等地點，生活機能佳、交通方便。內政部長陳威仁透露，青年住宅將以2房、3房為主，2房含公設約30坪、3房則是40坪，只賣地上權每坪約10萬到14萬元，持分土地者則是19到20萬元，機場捷運沿線可能是第一個示範區。且將設定排富條款，為避免炒房，不能任意轉售，只能賣回給政府，將使用340億住宅基金，並用融資方式辦理。政府推出大量青年生活住宅前，部分地方房價已在前一波政府打房政策下出現下修。市場人士更預期，總統大選前，預售屋出現倒貨潮！根據《住展雜誌》統計，北台灣4月預售屋案量已超過500億元，是今年單月高峰，預計5月新案量也不會少，主要想在下半年選舉氣氛濃厚前搶先銷售。為吸客，建商花招盡出，其中低自備款更成為行銷主流，住展雜誌企研室經理何世昌分析，去年預售屋訂簽開壓到10％、甚至10％以下已可謂絕招，現卻已變成基本門檻，簽約送出國旅遊、工程期零付款、施工工程期延長到4、5年的案例正逐漸增加。資料來源:https://tw.news.yahoo.com/每坪10萬-內政部推2萬戶青年宅-215007680--finance.html (詳全文)

房地合一稅遲未定案政院恐再改

2015-05-08

房地合一稅遲未定案政院恐再改作者： NewTalk 新頭殼 | 新頭殼 – 2015年5月8日下午4:34 相關內容看相片房地合一稅遲未定案政院恐再改新頭殼newtalk 2015.05.08 蔡紀眉/綜合報導財政部版本的房地合一稅改方案送入行政院審查多時，但行政院政務委員杜紫軍7日表示，對於新舊稅制的影響，已要求財政部再補上衝擊評估報告，如此一來，房地合一稅能否在這會期送入立院審議，備受關注。房地合一稅是指出售房產時，以房屋和土地合併的實價總額，扣除實際取得成本後，按實際獲利課徵所得稅。房地合一稅制上路後，將取代現行土地與房屋稅分離課徵的雙軌制，並針對自用住宅與長期持有者，實施差別稅率的減徵優惠。依照先前財政部的版本，房地合一稅率按持有期間分為4級，未滿一年出售者課35%；一年以上未滿二年課30%；二年以上未滿十年課17%；十年以上課12%。在自用住宅部分，則採售價4,000萬元以下完全免稅；預計施行日期為2016年1月1日。其中，外界對於4,000萬元的免稅門檻意見最大，認為門檻太高並無實質打房效果，尤其北部和中南部的「豪宅」房價落差太大，建議政府應分區訂定不同的免稅門檻。據了解，財政部版的房地合一實價課稅方案，在3月底送入行政院後，主審的政務委員杜紫軍已完成條文審查，但對於日出時間、自用住宅免稅門檻和稅率3大面向，仍有不同意見，甚至傳出還要再調高免稅門檻。為確保自住客權益，已要求財政部針對新舊稅制再做衝擊評估。對此，財政部長張盛和7日強調，財政部是以「房地合一課稅」為主要目標，目前仍未定案的部分都可以再討論，但只要通過，對於稅制公平就是跨出一大步。他也提到，已將評估報告趕送行政院，相信行政院很快就能凝聚共識，推出行政院版本，力拼本會期內通過。不過，由於立法院本會期審議期間只剩1個多月，行政院版本的房地合一稅遲遲未定案，能不能排入院會討論是一大問題，如果拖延到下會期，乃至無法在本屆立委任期內完成審查，恐將重新來過。 (詳全文)