板橋買屋賣屋陳宥任

2016年房市期望字：跌

2016-01-10

好房網調查房市關鍵字，2015年代表字為「等」，2016年期望字則是「跌」，顯示以大多數民眾仍期待房價持續修正。好房網於上月26日至本月3日進行房市關鍵字投票，採複選方式，共1067人投票。其中在2015年房市代表字部分，有近三成網友選擇「等」，至於2016年期待字，「跌」「降」兩字遠遠領先其他期望字，其中「跌」字達3成6，名列第一。好房網總編輯吳光中分析，今年的「等」字，反應了政府打房雖下重手，但買賣雙方仍然僵持，賣方不想降價，買方也不願追買，加上又碰上總統大選，因此「等」變成了民眾在2015年的最大交集。 2015年代表字第二名為「慘」，第三名則是「悶」與「亂」，好房網表示，網友票選主要理由，一是屋主開高價，買方出低價讓人看不透摸不清，二是房地合一稅將實施，買方憂心，賣方擔心，大家都很悶。好房網表示，此次跨年度調查，包括「轉」、「活」、「求」等字，票數也不少，顯示市場已不再是一面倒的負面悲觀，樂觀與期待的聲音已慢慢在房市中出現 (詳全文)

青年安心成家釋利多　明年房貸額度變800萬

2016-01-01

新年度來臨之際，政府再釋利多。財政部今(31)日宣布，站在擴大扶助無自有住宅家庭的購屋需求，八大公股行庫承辦的「青年安心成家貸款」，明(105)年1月起將提高額度，貸款最高限額由現行500萬元，提高為800萬元。　　據瞭解，由於此政策明(1/1)天就馬上實施，預計全年下來，將有7,290戶家庭受惠，也有機會刺激民眾購屋意願。財政部表示，99年實施的「青年安心成家貸款」方案，已經核定續辦到明年底。而近期接獲內政部來函建議調高，主因是房地合一實價課稅上路後，都會區房價仍高，青年購屋貸款需求也應調高。　　從內政部的資料顯示，今(104)年第3季台北市公寓、華廈及住宅大樓買賣揭露案件，平均建坪單價61.6萬元，以25坪住宅估算房價約須1,540萬元；新北市平均建坪單價32萬元，估算25坪住宅約須800萬元，因此若以貸款8成計算，金額分別須1,232萬元、640萬元。　　財政部指出，八大公股行庫承辦此方案後，撥貸統計可發現，貸款金額大於500萬貸款戶占比約為35%，平均實際需求貸款金額約為815餘萬元，可見貸款額度確實不能滿足部分民眾購屋需求，因此決定提高至800萬元。　　至於利率方面，仍是依照郵政儲金2年定儲利率為基準，前兩年再加0.345%，第3年起加0.645%，以目前利率水準來看，分別為1.58%與1.88%。而且這項購屋優惠貸款在銀行核撥貸款額度內，仍可和內政部購屋貸款政策搭配使用，兩者併計後，可貸款額度高達1,000萬元。　　不過，目前內政部購屋貸款必須依家庭收支50分位點為門檻，像是以今年台北市為例，家庭年所得平均144萬元以下才可申請。 (詳全文)

房地合一上路掌握 2原則可安心稅

2016-01-01

今天起「房地合一」課稅新制上路，對於有意買賣房子的民眾，怎麼「稅」至關重大。其實只要掌握「自住」、「長期持有」2原則，就可以安心「稅」。過去一般民眾出售房地產，是採房、地分離計稅，房屋依買賣當時房屋評定現值的價差，計算財產交易所得稅；土地交易免稅，但要根據土地公告現值的漲價總數，課徵土地增值稅。今年1月1日起，房地合一實價課稅新制正式上路，其稅基的計算，是出售房地產的總金額減除買入成本，與契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等費用，以及土地漲價總數額後，再根據持有期間長短、適用自住優惠與否，決定所得稅率。很多民眾以為，新制上路後房地產稅負加重，因此不少人在去年底之前搶著進場買房，然而會計師表示，若民眾買房是為了自住，新稅制不見得會更重，未來換屋時出售舊屋，甚至可能完全不用繳所得稅，其實更有利於買房自住的民眾。會計師表示，房地合一課稅新制為獎勵自住與長期持有，所得稅率依持有期間遞減，除了出售持有 1年以內、或1年以上2年以內的房地，會被分別課以45%、35%的重稅外，出售持有2年至10年的房地，稅率降為20%；10年以上的房地，稅率更降為15%。此外，針對自用住宅，財政部也給予優惠，只要個人、配偶或未成年子女，在該房地設籍滿 6年，期間未有營業或出租，出售時可享所得新台幣 400萬元以下免稅，超過400萬元的部分，按10%稅率計稅；民眾換屋可辦理重購退稅，若是小屋換大屋，可以全額退稅，大屋換小屋則按比例退稅。因此，有意買房自住、但未來想要以小換大的民眾，只要先設籍，並且「住好住滿」6年，未來賣房子獲利在400萬元以下，其實一毛稅都不用繳，比舊制還要優惠。但會計師也提醒，今年以前購入、且持有已滿2年以上的房地，出售時仍適用舊制，無法因為哪個稅制較優惠自行選擇。 (詳全文)

台灣買房租人謝金河：63年才能回本

2015-12-27

（中央社記者潘智義台北27日電）財金文化董事長謝金河在臉書指出，台灣房價所得居全球之冠，而投資房地產的租金回報率卻也是全世界最低，只有1.57%，代表買一間房子，須63.69年才能回收本金。謝金河認為，在台灣買一間房子，有如投資一家公司的股票，本益比高達63.69倍。這種享有高本益比的公司，背後都有高成長的夢幻題材，但台灣的房地產不但沒有夢幻題材，且過去10年房市奔騰的夢境都不再，很可能面臨漫長的回檔下坡路。他說，除了眾多基本面的頹勢，若從技術面來看，房地產下一個支撐區會出現在大量成交區，但目前還沒有出現。因為現在持有房地產的人等高價賣出，買方掛在低價，就像股市一般不會有成交量；一定要等到借錢買房的人熬不住，跳樓追殺，殺到一個低檔區，且大量換手成交，才會出現第一個底部區，但最後落底一定是在恐慌狀態下，才打出長線底部。觀察過去20年，謝金河強調，房地產兩次最好買點，一次是1997年亞洲金融風暴，眾多建商倒閉。另一次是在2004年爆發急性呼吸道症候群（SARS）疫情，很多人跳樓大拍賣。他坦言，過去很多人囤房投資，目的是在賺房地產增值利益，不在收房租，加上台灣房屋自有率超過8成以上，使台灣的房屋出租報酬率超低。對於沒有買房的人，他推估，此時應是動心忍性，等待下一個長線底部的買點到來；而現在也正是慷房東之慨的好時機，因為租房比買房划算，尤其是豪宅房租回報率連1%都不到。1041227 (詳全文)

房地合一稅元旦上路

2015-12-27

預期將大幅改變交易結構的房產房地合一稅，將於1月1日上路，之後新購入的房屋土地交易所得將納入課稅，同時奢侈稅將同步落日。房地產業者預期，房地合一稅是有賺才課稅的稅制，但保留了奢侈稅壓抑短期交易的效果，將使房市交易僅剩純自住買盤支撐。即將上路的房地合一稅，明年購入的房地產交易所得，將以出售時的實價減去成本、費用，以及土地公告現值的土地漲價總數額，作為稅基。並依照持有期間長短，課以不同稅率，短期持有的一年及二年，分別課45%及35%稅率，但二至十年及十年以上，稅率分別降至20%及15%。不過，為了防止炒作，對於自住滿六年以上則有400萬元的免稅額，同時擴大重購退稅，國內及國外法人持有，也會課徵較高的稅率。房地產業者認為，因實價登錄實施僅三年多，政府無法掌握所有房產交易價格資訊，以致過去因有沒有取得成本、產品差異，課稅制度複雜，而且還設計了奢侈稅可能造成房產交易賠錢還要繳稅的情形。而房地合一稅制機精神就是「實價課稅、有賺才課、鼓勵自住」。多數房產業者認為，未來幾年房價應維持盤整或下修趨勢，要靠房產交易套利難度極高，加上對於自住者仍有相對友善的設計，無需過度擔憂房地合一稅新制下需負擔高額稅交易所得稅。較值得注意的是，奢侈稅將同步落日，可能造成這兩年內投資客持有的房屋，大量釋出到市場上，造成供給量大增，造成房價壓力。信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，是否造成賣壓關鍵在屋主當時的取得成本，這兩年普遍取得成本都偏高，除了急售的需求外，恐難有大幅讓價的空間。 (詳全文)

住宅價格指數首跌業者批政府過度打房

2015-11-17

內政部營建署公布，第二季全國住宅價格指數，只有114.48，是2012年第三季以來首次下跌，而且雙北市也比2014年同期下滑，房仲業者就痛批，這是政府過度干預的結果，不只讓豪宅市場崩盤，房地產也無法健全發展。台北市大直明水路第一排，大理石氣派建築，豪宅輕井澤，最新實價登露顯示，成交10樓一戶2.4億元，換算下來每坪181萬，但2個月前，5樓卻以每坪209萬成交，價差高達13%，等於一戶相差3500萬。民眾vs.記者：「有嚇一跳(為什麼)，因為感覺景氣價錢有比較下來。」民眾：「都還是買不起啊。」不只豪宅價格下修，內政部營建署公布，最新第二季全國住宅價格指數，也只有114.48，跌幅0.62%，是2012年第三季以來，連續九季上漲後，首次出現下跌的情況，以台南市跌幅1.26%最深。另外六都中雙北市年變動率也是下滑，台北市跌幅1.54%，新北市也跌0.42%，這讓房仲業者，憂心忡忡。房仲業者李同榮：「政府過度干預，造成市場不正常扭曲，高總價交易量幾乎崩盤，低總價價格還是支撐，所以房市結構還是，沒辦法滿足首購的人。」房仲業者痛批政府過度打房的結果，讓市場不健全，年輕人還是買不起房子，只盼望首度下跌的全國住宅價格指數，可以當作警訊，讓政府懸崖勒馬，否則房地產不好，經濟也很難翻轉。 (詳全文)

長虹建設董事長李文造：房市恐呈胖Ｕ型震盪

2015-11-17

上市營建股績優生長虹建設（5534）董事長李文造表示，2016年總統大選結束後，不確定因素消除，房市應該可望觸底，市場毋需悲觀；不過觸底之後，供給量太大還是問題，房市不見得會呈Ｖ型反彈，預期未來可能會呈現「胖胖的Ｕ型」持續震盪整理的趨勢。民國64年12月正式創辦、迄今縱橫房市剛好屆滿40年的長虹建設，經歷過3波景氣循環的考驗、從未有虧損紀錄，李文造面對這一波有史以來最長的一波景氣多頭，邁向現在高檔震盪、正陷入空頭整理的轉折點，觀察這一波房市整理，可望在明年總統大選結束、520之後完成觸底；但何時反彈？以下是記者專訪李文造的重要內容：問：2015年房市比預期中要疲弱，怎麼看這一波房市何時觸底？答：應該在2016年總統大選結束後、520完成交接後，房市不確定因素會消除，應該可望觸底，這時候底部就出現，相信執政團隊也不會再重手打房，市場毋需悲觀。問：這一波觸底之後，還要多久會反彈、恢復正常交易？答：我看2016年總統大選落幕、房市觸底之後，由於供給量太大還是問題，房市不見得會呈Ｖ型、立刻反彈，未來可能會呈現「胖胖的Ｕ型」持續震盪整理的趨勢。問：聽說現在有些建商新案在完工交屋時，碰到投資客退戶問題，長虹和忠泰合建的都更案「明日博」現在新完工，有碰到嗎？答：「明日博」是由忠泰建設在主導的，我們比較沒有直接面對客戶退戶問題，不過投資客現在大家都會想退戶。目前「明日博」已經完工，可是由於這是都更案，完工後實際登記面積跟當時申請都更的申請面積，二者不符，所以市府要求程序要重走一次，可能會影響一點明年交屋入帳的預訂時程。問：今年長虹銷售新成屋「世紀長虹」成績如何？答：「世紀長虹」是今年最主要業績來源，現在已售8成多了，不過銷售速度不太如預期，平均每個月賣大概2戶，相信明年機場捷運通車之後，會賣得更順；現在很多人都在降價，如果只有長虹不降價、就會面臨比價效應，客戶就不買你的房子，不過長虹到目前為止都沒有降價，當然不降價是最好的。 (詳全文)

台中市空屋率21%全國最高 7萬戶無人居住

2015-11-14

台中市議員陳淑華今（13）日在議會質詢時指出，根據內政部的調查，台中市空屋率高達21%，是全國最高，大約有7萬戶的空屋。陳淑華說，市府目前正在推動社會住宅，但是緩不濟急。市府應建立誘因，活絡這些空屋，也減輕興辦社會住宅的壓力。台中市目前正積極推動8年蓋一萬戶的社會住宅，其中市府自行興辦的豐原區安康段已於今年10月動工，預計107年完工，而大里區光正段、太平區育賢段也將於107、108年完工`. 陳淑華議員今日在市議會業務質詢時指出，台中市的房價所得比，94年是5.27倍，103年底達8.3倍，在十年內成長超過三倍，弱勢青年買不起房，因此社會住宅應以「人人有房住，青年買的起」為規劃目標，市府有無因應對策？陳淑華表示，台中市目前空屋率高達21%，住宅供給大於需求，差距高居六都之冠，市府應建立誘因，活絡這些空屋，也減輕興辦社會住宅的壓力。都市發展局長王俊傑表示，社會住宅以照顧初入社會的弱勢族群為目標，目前已有十一案成形，另外二十四筆腹案正在盤點，可如期達成四年五千戶、八年一萬戶的目標。王俊傑指出，由市府自行興辦的豐原區安康段、大里區光正段、太平區育賢段三案，預算均已編列。第一案豐原區安康段已於十月動工，第一期工程兩百戶將配置一房型一百二十戶、兩房型六十戶、三房型二十戶，預計一零七年二月完工；另外大里區光正段及太平區育賢段，分別將於一零七年、一零八年完工，三案共可提供七百戶。其餘已成形的八案分別為北屯區太原段、豐原區豐南段、東區尚武段、沙鹿區南勢坑段、梧棲區三民段、太平區永億段、東區東勢子段、清水區鰲峰段。王局長也說，除了市府自行興辦外，未來也將朝多元性開發方式，其中也包含活絡低度使用的閒置住宅，由政府擔任「大房東」，將空屋提供給有需要的人，因此如何建立誘因促使持有人願意提供房屋將是關鍵，市府正在研擬配套方案，未來將有部分社會住宅以此方式興辦。 (詳全文)