板橋買屋賣屋陳宥任

2015-11-14

買房是人生的重要大事，不只要蒐集各種資訊，更要審慎地考慮評估。但對第一次買房的新手來說，各種琳瑯滿目的買房資訊，總讓人看得眼花撩亂，因此這次就統整出各項買房初學者要注意的事情，讓你能第一次買房就上手！買房首先最重要的自然與錢脫不了干係，中信房屋左營高鐵加盟店店長蔡永固就表示，一定要先衡量自己的經濟狀況，要先備有頭期款，而且付房貸的錢不要超過收入的三分之一，「買得起，不要買得很辛苦」。此外，由於現在買房大多透過房屋仲介，因此一定要慎選有信譽的仲介公司。蔡永固提醒，「第一次買房的人一定要多看幾間，大約看個1、20間就可抓出想買區域的房子價格」。此外，看房其實也有很多眉眉角角要注意，蔡永固就提到，要看房的民眾最好是「早、晚都各去看一次」，因為有可能房子附近到了晚上會出現很嘈雜之類的問題。進到屋內看房時，除了要注意採光、通風，還要注意看牆面有無剝落、龜裂，以及會不會有漏水的情形。若看的是較舊的中古房，還要記得檢查看看電線是否有更換，因為早期老舊的電線是較不佳的款式。房子是否會漏水可能還可以從肉眼看出，但不良的海砂屋或輻射屋就沒辦法如此了，因此蔡永固建議，若是民眾真的擔心可以花錢請人去做檢測，讓自己心安。除了海砂屋和輻射屋，相信不少人還會擔心買到「凶宅」。若不想誤買凶宅就得靠多詢問附近的鄰居、里長，或是該區有認識的員警。看完房後決定買房，到了雙方要簽約時，蔡永固特別提到一項重要的事一定要做，那就是「履約保證」。履約保障指的是買方會先將要付給屋主的錢存放在一個專戶內，等到確認屋主已經完成過戶、產權清除後，才會將買方的錢給屋主。這麼做是為了避免有欠債的屋主拿到買方的錢後，可能會因房子被假扣押，而導致買方付了錢卻拿不到房子。到了最後要交屋時，蔡永固也提醒「買賣雙方最好在交屋前再見面一次，確認房屋都沒問題後在交屋。」他還提到，買方和屋主最常有的紛爭其實是「附贈品」、「廢棄物處理」的問題。附贈品指的是，屋主有無要將一些家具、冰箱或是燈具等留給買方。雙方在談這些項目時，除了要拍照存證，還有將每一項物品都寫清楚。房屋內的垃圾誰要負責清理，這也需要雙方事先協調好。 (詳全文)

房價飆漲美國啃老族人數再創歷史新高！

2015-11-04

美國財經網站《Doctorhousingbubble》報導，美國人口調查與統計局 (US Census Bureau) 最新統計數據顯示，美國千禧世代年輕啃老族的比率已上衝至歷史新高。據人口調查與統計局資料顯示，美國加州 18 歲至 34 歲還賴在家中當啃老族的比率，已來到歷史新高的 34.5%，而美國全國的年輕啃老族比率也有著 30.3%，意即 10 個美國人裡，就有 3.3 個年輕人是「賴家王老五」。以下圖為例，藍色色塊為加州啃老族之比率，紅色色塊為全美啃老族之比率。美國18-34歲年齡層還居住在家中之人口比率　圖片來源：Census、Doctorhousingbubble 而這一數字或許一點也不讓人驚訝，根據美國聯準會 (Fed) 最新研究統計，美國年輕人現在身上正揹負著沉重的學生貸款。據最新的美國學生學貸金額顯示，目前已來到 1.3 兆美元的驚人規模，而 1.3 兆美元之中的 1 兆美元，便是在過去十年間所增加的。並且美國中產階級中全職工作者們的收入，也是在持續下滑當中，也難怪美國年輕啃老族的人數再創歷史新高。美國18-34歲中產階級收入變化(1980年至今)　圖片來源：Census、Doctorhousingbubble 另一數字應該也不讓人意外，據人口調查與統計局統計，美國的不婚族也是同時竄上了新高人數。以全美來看，美國 18 歲至 34 歲年齡層的人口佔全美人數，竟有高達 68.8% 的人是未婚男女。反觀 1980 年代的美國，這一年齡層的人口佔全美人數僅有 44.6% 為未婚男女，意即代表有超過 50% 的人在當時就已經結婚。分析指出，由於美國家庭開支正不斷持續竄升，以加州洛杉磯的房價為例，洛杉磯房價在外國買家不斷的追捧之下，房價與 2000 年時相比至今已飆漲了 132%。而不斷飆升的房價指數，顯然正成為美國、甚至是全球年輕人們成為啃老族最主要的背景原因。 2015年最新 Case-Shiller 八月份房價指數　圖片來源：Calculatedrisk (詳全文)

瞞頂樓違建爭議賣屋判賠446萬

2015-11-04

王姓女子買屋後指控賣家惡意隱暪頂樓違建加蓋引發的爭議，打官司求償。最高法院認定賣家未盡告知義務，致買屋的王女受損害，今天判決應賠償新台幣446萬多元確定。王女主張，她在民國98年11月與原屋主王姓婦人簽約，以3418萬買下安和路的7樓公寓與頂樓加蓋建物。王婦卻隱瞞曾有其他住戶曾要求淨空，讓她誤認可使用增建部分。台灣高等法院審理後認為，依房地交易慣例，屋頂增建通常與頂樓建物一併出售，雖然增建部分不能登記，但因使用面積較大，成交價通常也較高，但賣方應誠實告知增建部分有無爭議。法官認定，賣屋的王婦故意不告知事實，致買方陷於錯誤以高價購屋，判決她應賠償446萬多元。案經上訴，最高法院駁回定讞。 (詳全文)

買不起豪宅，還是能買好宅！一分鐘瞭解好宅地段

2015-10-19

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雙北4大淹水警戒區熱門路段房價比一比機能強保值力佳

2015-10-12

強颱杜鵑周一挾豐厚雨量侵台後，淹水災情陸續傳出，住商不動產指出，民眾購屋最怕不小心買到「淹水地雷區」，更怕影響房子增值性，但對照經濟部水利署本次警戒資料、內政部實價登錄等資料顯示，即便同為淹水警戒區，房價卻有不同表現，某些區域房價還高於區域價格，住商不動產企畫研究室主任徐佳馨說明，雖然雙北長久以來不少區域苦於水患，但水患非常態，因此，機能對房價影響反而較大，不過，若區域常淹水被標籤化後，確實會影響買方意願。住商指出，從內政部資料來看，可發現北市文山、新北汐止、新北新店、新北淡水，雖被視為淹水警示區，仍不乏高於全區價格的路段。徐佳馨分析，例如新店中興路、文山興德路、淡水中正東路等路段，雖然被列為淹水警戒，較不如某些淹水路段知名，也不易形成刻板印象，淹水問題往往只發生在颱風或是梅雨季節，因此對於房價影響就比較小。機能性強房價仍有支撐徐佳馨指出，從北市文山區木新路、福興路、保儀路和興德路來看，保儀路與興德路房價表現較佳，優於文山區表現，主要是因為周邊有傳統市場，生活機能強；而新店中興路、淡水中正東路二段等路段，也因為機能強勢能保值。不過，值得注意的是，新北市幅員廣闊，並非每個淹水區房價都能保值，若購屋族有機會在附近找到更優質房子，將使部分淹水區房價更顯弱勢。 (詳全文)

住宅需求　內政部：搭配租金補貼，非各地都建社會住宅

2015-10-12

針對巢運批評政府住宅政策牛步，內政部次長陳純敬5日表示，政府將以健全住宅租售市場、提供多元居住協助及提升居住環境品質等三大面向，依國人不同需求與財務條件，協助民眾由購屋、租屋和修繕等多元方式取得適宜住宅。陳純敬在記者會中表示，對於無力購屋者，政府會協助租金補貼，搭配社會住宅方式，滿足租屋需求。內政部已在今年把租金補貼數量提高超過2倍，加上地方社政單位的租金補貼，可達到約6.5萬戶，社會住宅預計於民國112年興建達3.4萬戶，屆時可達「租屋協助10萬戶」目標。陳純敬指出，內政部對「居住正義」批評建議持續檢討改進，經滾動式檢討的整體住宅政策政策架構有4目標，分別是滿足租屋需求、滿足購屋需求、提升居住品質與維護居住正義。陳純敬說，目前只有雙北與台中住屋需求較大，需要社會住宅，其他縣市原則上希望租金補貼，須考慮國人居住的多元面向，而非再多蓋社會住宅。內政部強調，多元居住協助將配合時機不同與政策滾動式檢討，並因地制宜配合調整，同時運用「房地合一實價課稅」的稅收一定比例，來挹注住宅基金的財源，以擴大推動住宅政策，儘量滿足國人居住的需求。至於購屋部分，陳純敬說，將針對中低收入無自有住宅者，政府將協助自購住宅，方式有內政部自購住宅貸款利息補貼、財政部青年首購500萬元方案，以及政府興建出售型住宅，包括合宜住宅、規劃中之青年生活住宅等。在提升居住品質方面，內政部將加速推動都市更新、因應高齡化獎補助無障礙改善，以及住宅耐震等。至於維護居住公益部分，則有愛心房東降低所得稅；公益出租人是用自用房屋稅率；推動均衡城鄉方案等。 (詳全文)

央行鬆綁又降息房仲：2年內沒升息本錢北部看屋潮回籠

2015-10-12

上周台灣央行降息半碼，終結連16凍，對於房市的後續影響為何？住商不動產集團旗下品牌大家房屋指出，目前台灣沒有升息本錢，預估2年內利率會維持現狀甚至更低，因此，房市賣壓不會全面性鬆動，只會有少部分屋主陸續反映拋售壓力，目前北部看屋潮已有回籠態勢，也預料政策不會再進一步管控房市。大家房屋指出，過去房市壞都要壞個7-8年，是因為利率過高，但現在經濟面不佳，沒有升息的能力，因此，賣壓不會全面湧現，而是部分屋主陸續反映價格修正。大家房屋進一步說明，今年房價修正幅度並不大，主要是因為賣方惜售，在此狀況下，量能持續萎縮，估計全年買賣移轉約在28萬棟左右，較2010年萎縮30%以上；在價格部份，六都皆處在修正趨勢，相較於去年前8月，北市價跌4.34%，新北修正4.99%，中南部趨近平盤。從政府措施來看，除了央行動作較為明顯，儘管其餘部會似乎沒有跟進，可是從降息與鬆綁選擇性信用管制的做法觀察，大家房屋認為，等於宣告了在經濟面如此惡劣的狀況下，不至於會有更進一步的政策作法。大家房屋表示，桃園與新北雖然還沒有實質買氣，卻已經出現明顯看屋潮，預估在明年總統大選後，買氣應能有較明顯成長。 (詳全文)

房市淡季刮涼風 8月5大行庫新承作房貸月減逾30億元

2015-10-12

台灣央行今(23)日公布8月5大行庫新承作購屋貸款金額323.44億元，月減30.33億元，購屋貸款利率則微幅下滑0.002個百分點至1.974%，房仲業者指出，主因為8月中有一半時間處於農曆7月，且多數民眾對未來房價小幅看跌暫處觀望，不過，由於市場持續貨幣寬鬆，再加上928檔期傳統旺季報到，還是有買家有意趕在年底輕稅期前先行進場布局。從買賣移轉棟數觀察，北市8月買賣移轉棟數僅1945棟，月減幅約11.91%，而新北市交易量為3748棟，月減率15.4%，且其餘四都均較上月衰退，減幅均超過10%。全國不動產企研室主任張瀞勻說明，雙北市交易多為自住客群，但近期經濟轉弱、無薪假再起，甚至爆發裁員潮，導致購屋意願下滑。 8月六都交易量全面走跌，受到經濟不景氣、連續風災雨勢不斷以及農曆民俗月等多重因素影響，整體交易量縮達16.8%，與去年同期比較更量縮18.3%。其中，六都的桃園市與台中市，更出現大幅量縮約20%的局面。永慶房屋進一步指出，目前市場房價雖已鬆動，但受到當前經濟成長拖累與股市襲擊震盪，市場消費信心下挫，未來房市銷售的壓力將大增，建議有屋待售的屋主，需要謹慎因應未來房價加速修正的風險。另外，台灣央行統計，8月本國五大銀行包括台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀新承做放款加權平均利率為1.723%，較上月上升0.064個百分點，主要因周轉金貸款利率上升所致。若不含國庫借款，則8月五大銀行新承做放款加權平均利率為1.804%，較上月下降0.010個百分點。 (詳全文)