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新北宜蘭房價漲北桃氣虛

2015-04-23

（中央社記者韋樞台北23日電）住展雜誌統計北台灣第 1季房價結果出爐，形成「兩強、兩弱、兩持平」格局。新北市和宜蘭房價續漲，雙雙寫下歷史新高；台北市與桃園市連2季走跌，基隆與新竹房價持平盤整。新北市與宜蘭是北台灣房價走勢最強縣市。新北市今年第1季房價單季漲幅0.94%，成交均價42.9萬元，突破去年第2季前波高點，再創單季新高；宜蘭第1季則漲到21.2萬元，與新北同創房價新猷。住展雜誌企研室經理何世昌指出，新北市Q1漲幅較高的行政區，依序為八里、淡水與板橋。八里房價在台北港特定區地價墊高激勵下攀升，且近期開出的水岸住宅價格還是高高掛。淡水近來推案量集中在單價較高的紅樹林一帶，雖然有個別建商降價求售，但因淡水房市旺季將至，多數業者不願跟進降價，整體均價不跌反漲。至於宜蘭，幾乎每個行政區房價都在漲。宜蘭市、羅東、五結新透天價格續漲，礁溪、五結開出的新大樓案，成交底價全面拉升，拉高整體房價，顯示資金轉移陣地不斷流竄。台北市與桃園市走勢最弱，房價已連兩季下挫，跌幅分別為1.3%、0.8%，波動幅度很小。何世昌表示，北市與桃園市房價下跌原因不同，桃園部份地區累積供給量過大，難以短時間消化，少數業者出現降價求售，如桃園大有地區、蘆竹大竹重劃區。青埔重劃區則有個別建商啟動第二波價格下殺，但跟進者不多，整體房價影響有限。不過桃園舊市區、中壢與平鎮市區等地價位又往上拉，第一季房價仍硬，房市強弱更加懸殊。台北市整體新增供給量依然不大，但因囤房稅利空籠罩，且承受房地合一稅的壓力較重，導致中大坪數產品價格下修，以爭取購屋者認同。雖然北市遭重稅襲擊，但投資置產族群仍未完全消失，只是購買的產品多集中小坪數，顯示市場仍有一絲生機。在台北市12個行政區中，漲幅最強的是萬華區，年漲幅達9.02%，今年第1季再漲1.3%，豪宅、套房價格通通上漲，但在價格墊高後買氣明顯退去，未來能否再上漲，取決於買方是否願意再追價。何世昌認為，台北市房價已連跌兩季，但因第1季新建案成交底價普遍拉高，3月單月平均單價回升到92.2萬元，若這股氣勢能夠延續到520檔期，季度房價最快在第2季會止跌；若房價續弱，其他縣市房價還能漲多久，值得留意。 1040423 (詳全文)

房市人氣回籠！3月5大行庫新承作購屋貸款大增逾80億元

2015-04-23

台灣央行今(25)日公布3月5大行庫新承作購屋貸款金額321.53億元，較上月明顯回升81.04億元，為今年以來高點，購屋貸款利率轉升0.006個百分點至1.990%，房仲業者指出，市場回暖，業者推案意願增強，看屋人潮也明顯回溫，惟議價率擴大，以增加買方購屋的意願。從買賣移轉棟數觀察，台北市、新北市、桃園市、台南市及高雄市依序為2179、3815、2846、1515及2897棟，分別較上月成長18%、44%、42%、29%及47%，不過，均較去年同期衰退，其中雙北市、高雄市首季買賣移轉棟數更創下同期新低紀錄。住展雜誌企研室經理何世昌分析，在房地合一稅輕放和檔期指標案強銷帶動下，3月房市買氣從谷底小幅反彈，銷售轉佳的個案增加，雖然大多數建案銷售速度仍不快，但已暫時擺脫賣不動的窘境，逐漸把成交量逼出來，惟總體分數僅回到去年10月水準。永慶房屋則指出，政府積極管控房市，透過房貸成數限縮、房屋稅、地價稅、囤房稅等持有稅調升，有效抑制房價上漲氣勢，逼退短炒型投資客，確實已使房市回歸正常的發展軌道。永慶房屋認為，購買房地產只要不短線炒作，選對區域、產品，長線買房仍可保值抗跌，雖然近期房市深受利空籠罩，但其實也不失為危機入市的好買點。台灣央行統計，3月本國五大銀行包括台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀新承做放款加權平均利率為1.621%，較2月的1.635%下降0.014個百分點，主因為周轉金和資本支出貸款利率下降所致。若不含國庫借款，則3月五大銀行新承做放款加權平均利率為1.728%，較2月的1.773%下降0.045個百分點。 (詳全文)

未成年子女以受贈資金置產免課贈與稅

2015-04-16

去年9合1大選期間，曾爆出朱立倫、連勝文的兒女未成年，存款卻有上千萬，涉及贈與稅問題。國稅局今(14)日發函解釋，如果父母能證明未成年子女名下財產，是以歷年受贈資金購買，不會被課徵贈與稅。由於父母和子女之間的財產贈與，每年有220萬台幣的免稅額。為避免重複課稅或課稅基準不相同，財政部南區國稅局表示，如果父母幫未成年子女購買財產，包含股票、基金、不動產等，是以歷年來給與未成年子女的資金購置，非一次性的贈與時，父母可以提出完整的資金流程，只要能證明該財產確實是由子女受贈款項及所生孳息取得，即可免徵贈與稅。南區國稅局解釋，依遺產及贈與稅法第5條第5款規定，限制行為能力人或無行為能力人所購置的財產，視為法定代理人或監護人贈與。但能證明支付款項屬於購買人所有者，不在此限。因此，當父母以歷年贈與未成年子女的資金為子女置產，如能提示歷年申報贈與稅時，國稅局核發的稅款繳清證明書，或核定免稅證明書，以及子女之銀行存款紀錄等，證明確實係以子女歷年受贈款項購買，即可免視為父母之贈與。否則，即使持有歷年贈與稅款繳清證明書或免稅證明書，仍將被課徵贈與稅。 (詳全文)

房價漲跌南北差很大　雙北保值桃園跌價大

2015-04-15

「房地合一」實價課稅箭在弦上，準備進場的買方看法出現「南北分歧」的現象。房仲業者調查發現，北部民眾普遍對房市走勢感到悲觀，南部反而認為房價將因賣方轉嫁成本而上揚。業者指出，近年政府管控已經有效抑制房地產氣勢，民眾只要不短線炒作，長線買房仍可保值抗跌。　　政府打房積極，除了奢侈稅、囤房稅等政策外，房地合一最快明(105)年開始施行。不過，從財政部送行政院的房地合一稅版本觀察，主要影響者為多屋族、高資產族群，對於自住、長期持有或未達總價4,000萬的民眾來說，影響並不大。而市場傳言紛飛，出現看空、看漲意見不一的狀況。　　根據永慶房屋Q2房展趨勢前瞻報告，發現全台有35%民眾認為「房價因稅負增加而下跌」，但也有44%擔心「房價恐因屋主稅負轉嫁而上漲」。從6大都會分析，市況呈現出「北部保守、桃園拉鋸、中部持平、南部樂觀」態勢，看漲比例從台北市的39%依序往南增加，到高雄達到60%最高，南、北看法差異極大。　　永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析，近期北部房市量能處在低檔，民眾購屋信心薄弱，加上高價位住宅多，雙北房市成為重災區；高雄符合4,000萬排富條款的住宅比例只有0.6%，受稅負影響較小，市場人士多樂觀看待。桃園4,000萬以上住宅成交並不多，而看跌比例達40%居6都之冠，顯見當地市場「供過於求」，跌價可能性最大。　　至於最佳「保值抗跌」縣市，由台北市以45%占比奪下，雙北市合計超過6成。黃舒衛指出，雙北市生活機能完整，公共建設成熟，成為保值首選。在政府限縮房貸成數，加上各項稅賦措施，已有效抑制房價上漲，民眾若能不短線炒作，選對區域、產品，長線仍有機會保值抗跌，尤其可趁近期利空壟罩，危機入市搶得好買點。 (詳全文)

房地合一將上路六大都會區台南、高雄民眾逾50%看漲房價

2015-04-14

對於房地合一實價課稅，是否一定會使房價下跌，永慶房產最新調查發現，不僅民眾意見分歧，南北民眾看法更有極大的差異，據第2季永慶房產趨勢前瞻報告調查資料，全台約有35%的民眾認為「房價會因稅負增加而下跌」，不過，卻有高達44%的受訪者認為「房價恐因屋主稅負轉嫁而上漲」，顯示結果與目前普遍認為房地合一實價課稅一上路，房價就會跌的既定看法有很大差異。永慶指出，調查發現六大都會區的民眾呈現「北部保守、桃園拉鋸、中部持平、南部樂觀」的市況，越往南看漲房價比重越高，以高雄來說，竟有高達60%的民眾認為房地合一稅將使房價上漲，明顯較台北的39%高出許多。桃園看跌比例最高；台南、高雄有超過5成民眾看漲另一方面，對於哪些地方才是保值抗跌的最佳縣市？調查發現，第2季民眾認為台北市為保值抗跌的首選縣市占比為45%，新北市則有19%，顯示雙北市生活機能完整、公共建設相對成熟，需求又強，雖然房價較高，但仍是民眾心目中的保值抗跌首選。不過，值得注意的是，台北市看好度較於去年同期減少6%，顯見消費者對於台北市抗跌的信心，已出現動搖；而桃園看跌比例最高；50%以上的南市、高市民眾認為會漲。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛說明，政府積極推動房地合一實價課稅，未來若上路確實將房產交易稅負成本明顯增加，不過，以目前財政部送交行政院的房地合一稅版本來看，主要受影響者為多屋族、高資產族群，對自住、長期持有、且未達4000萬總價門檻的民眾來說，影響應該不大，因此才會出現看漲和看跌比重均有30-40%的狀況，甚至有不少民眾認為房價可能因稅負轉嫁上揚。若細分全台六大直轄市來看，認為房地合一會讓房價下跌的以雙北市、桃園占比較高，桃園甚至達40%。民眾認為房地合一會使房價上漲的看法，則呈現由北至南漸進式增強，台北市有39%民眾表示會使房價上漲，新北市為42%，桃園市為46%，台中市為48%，到台南市已經超過半數以上的民眾(54%)表示會影響房價上漲，高雄市更高達60%，主因為以去年實價登錄資料來看，台南、高雄符合現在4000萬排富條款的住宅比例皆只有0.6%。惟桃園4000萬以上住宅成交比例並不多，但看跌比例卻最高，顯見當地市場已出現供過於求的現象，房價看法最悲觀。房市逐漸回歸正常發展軌道自住買方危機入市好時機最後，黃舒衛指出，政府積極管控房市，透過房貸成數限縮、房屋稅、地價稅、囤房稅等持有稅調升，有效抑制房價上漲氣勢，逼退短炒型投資客，確實已使房市回歸正常的發展軌道；他更強調，消費者購買房地產，只要不短線炒作，選對區域、產品，長線買房仍可保值抗跌，雖然近期房市深受利空籠罩，但其實也不失為危機入市的好買點。黃舒衛分析，從房地合一實價課稅政策來看，不管未來調整幅度多大，若長期持有自用住宅，實際稅負增加不會比原先預期重，建議有意購屋的首購或自住買方，善用低利與政策優惠房貸政策，即早看屋、比價。 (詳全文)

房地合一 6成高雄人看漲房市

2015-04-13

講了許久的房地合一實價課稅，終於或將在今年通過立法、明年上路，但究竟是否會導致房價下跌，南北民眾出現不同的看法，根據永慶房產趨勢前瞻報告調查統計，雖然全台約有35％的民眾認為「房價會因稅負增加而下跌」，但更有高達44％的受訪者認為「房價恐因屋主稅負轉嫁而上漲」，其中又以高雄比例最高，有6成的民眾認為房地合一稅將使房價上漲。房地合一實價課稅，目前普遍認為是用以打壓房價，但調查卻顯示，認為房價會上漲的反而多於會下跌的人。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析，政府積極推動房地合一實價課稅立法，未來若上路，確實將使得房產交易稅負成本明顯增加。不過，以目前財政部送交行政院的房地合一稅版本來看，其實主要受影響者，為多屋族、高資產族群，對於一般自住、長期持有、未達4000萬總價門檻的民眾來說，影響應該不大。從區域來分，民眾對於房地合一對房價影響看法，也呈現出「北部保守、桃園拉鋸、中部持平、南部樂觀」的市況，愈往南看漲房價比重愈高，以高雄來說有高達6成民眾認為房地合一稅將使房價上漲，明顯較台北的3成9高出許多。 (詳全文)

房地合一vs房價北部保守南部樂觀

2015-04-13

自立晚報 – 2015年4月10日下午10:46 【記者柯安聰台北報導】沸沸揚揚近1年的房地合一實價課稅，終於已箭在弦上，很有機會於今年通過立法、明年上路。對於房地合一實價課稅，是否一定會使房價下跌，最新調查發現，不僅民眾意見分歧，南北民眾看法更有極大的差異。根據2015Q2永慶房產趨勢前瞻報告調查資料統計，對於房地合一稅，全台約有35%的民眾認為「房價會因稅負增加而下跌」，不過，卻有高達44%的受訪者認為「房價恐因屋主稅負轉嫁而上漲」，這結果與目前普遍認為房地合一實價課稅一上路，房價就會跌的既定看法有很大差異，民眾看法相當分歧。調查發現，台北、新北、桃園、台中、台南、高雄等六大都會區，民眾對於房地合一對房價影響看法，呈現「北部保守、桃園拉鋸、中部持平、南部樂觀」的市況，越往南，看漲房價比重越高，以高雄來說，竟有高達60%，過半的民眾認為房地合一稅將使房價上漲，明顯較台北的39%高出許多，南北民眾看法大不同。另外，在政府不斷的釋出打房的政策及加重稅制下，那些地方才是保值抗跌的最佳縣市呢？調查發現，2015Q2民眾認為台北市為保值抗跌的首選縣市佔比為45%，新北市則有19%，雙北市2年來的合計都超過6成，顯見雙北市生活機能完整、公共建設相對成熟，需求又強，雖然房價較高，但仍是民眾心目中的保值抗跌首選。不過，台北市看好度較於去年同期減少6%，顯見消費者對於台北市抗跌的信心，已出現動搖。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，政府積極推動房地合一實價課稅立法，未來若上路確實將使得房產交易稅負成本明顯增加，不過，以目前財政部送交行政院的房地合一稅版本來看，其實主要受影響者為多屋族、高資產族群，但對自住、長期持有、未達4000萬總價門檻的民眾來說，影響應該不大，因此造成民眾看法出現分歧，看漲與看跌比重均有3-4成的狀況，甚至有不少民眾認為房價可能因稅負轉嫁而上揚。黃舒衛指出，若細分全台六大直轄市來看，認為房地合一會讓房價下跌的以雙北市、桃園佔比較高，桃園甚至達四成，且桃園認為漲、跌的比例最接近，多空拉鋸最嚴重。黃舒衛表示，對房價看法分歧，也明顯反映在交易量能上，近期北部房市量能均維持在低檔，民眾看跌房市下，購屋信心最薄弱，購屋行為也最保守。調查指出，民眾認為房地合一會使房價上漲的看法，呈現由北而南漸進式的增強，台北市有39%表示會使房價上漲，新北市為42%，桃園市為46%，台中市為48%，到台南市已經超過半數以上的民眾(54%)表示會影響房價上漲，到高雄市更高達60%。黃舒衛表示，房地合一的確讓價格高、成交低迷的北部市場成為重災區，但對於房價較低的中南部，則稅負影響較小，以去年實價登錄資料來看，台南、高雄符合現在4000萬排富條款的住宅比例，都只有0.6%，難怪出現南北大不同的現象。惟桃園4000萬以上住宅成交比例並不多，但看跌比例卻最高，顯見當地市場已出現供過於求的現象，房價看法最悲觀。對於目前仍有不少民眾認為房地合一稅將使房價上漲的狀況，黃舒衛強調，現階段行政院版未出爐，未來還有立院立法、選舉等兩大變數，民眾仍不宜過度輕忽。尤其各方對於日出條款、排富條款，看法的差異最大，未來影響的打擊面恐怕還會增加。黃舒衛指出，政府積極管控房市，透過房貸成數限縮、房屋稅、地價稅、囤房稅等持有稅調升，有效抑制房價上漲氣勢，逼退短炒型投資客，確實已使房市回歸正常的發展軌道。消費者購買房地產，只要不短線炒作，選對區域、產品，長線買房仍可保值抗跌。雖然近期房市深受利空籠罩，但其實也不失為危機入市的好買點。黃舒衛表示，從房地合一實價課稅政策來看，不管未來調整幅度多大，若長期持有自用住宅，實際稅負增加不會比原先預期來得重，建議有意購屋的首購或自住買方，善用低利與政策優惠房貸政策，即早看屋、比價，才有機會提早圓夢。(自立多媒體2015/4/10) (詳全文)

炒房紅潮入侵限制中資為時已晚

2015-04-13

作者：文◎馬斯克 | 新新聞周刊 – 2015年4月9日下午11:26 相關內容看相片炒房紅潮入侵限制中資為時已晚開放中國人來台灣買房置產的消息，最近又被炒得沸沸揚揚，原因是內政部三月十九日公告，增訂中國人民取得台灣住宅集中度以總數的一○％為上限的新規定。甚至有教授怒問：「這樣對嗎？」台灣人會恐慌不無道理，畢竟中國在經濟崛起後，中國人近年在全球各地大肆收購不動產，多引發當地民眾不滿，全球不少人士甚至以米高梅發行的反華電影「紅潮入侵」，來形容中國人在全球炒地皮的行為。檯面下的買賣才是問題所在可是，事實上，內政部新公告的規定是趨嚴而非放寬，因為台灣並不是今年才開放中國人來買房子，而是早在民國九十一年就已對中國人敞開買房大門。但從九十一年到去年底為止，中國人走「正常管道」、通過官方審核程序的成交案件僅一八一件。雖然案例不多，但若從時間軸來觀察成交數，近年成交量能已顯著爬升。民國九十一年至一○○年底，成交數量僅五十年；但自一○一年元月至一○三年底，短短三年內成交量急速累計達一三一件，顯示中資來台買房的量能正在加速當中。從官方統計上看，中資來台買房的數量仍少，所以內政部重申，開放中資買房沒有炒房疑慮，也不致於墊高房價。但股神巴菲特有個絕妙的比喻：「一旦你在廚房看到一隻蟑螂，之後就會遇到牠許多親戚。」官方統計中資來台買房的數量之所以偏低，是因為循「正常管道」向台灣當局送件申請，程序繁瑣且曠日費時。首先，要在中國當地申請涉台公證，再將涉台公證書送予我國海基會驗證。待拿到海基會文書驗證後，再向購買不動產所在地的地方政府地政機關申請核准，若地方政府核准，則須把相關文件送至內政部查覈。若有國安疑慮的成交案件，尚須國防部與國安局經手審查。假設一切都合法無虞，此時中資就能拿著相關文件到地政單位辦理買賣移轉登記。如此複雜的審查程序，不只要「有錢、有閒、有耐心」，更是要確保中國買方「清清白白」。但如果不想走正常管道，能不能到台灣買房子呢？答案，還是有的。據知情人士指出，近年中資避開正常管道，轉進台灣購買與炒作不動產最常見的情況，大致有三類：第一類、專炒預售屋。內政部放任中資炒紅單根據內政部所制定的「大陸地區人民在台灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法」中，大陸地區人民、法人、團體，或陸資公司申請在台「取得、設定或移轉不動產物權」，都必須經過重重審查；反過來說，只有需要辦理移轉登記的「成屋」，才要經過審查，但屬於「權利買賣」，毋須辦理移轉登記的「預售屋」，則完全不受約束。法規上的漏洞，吸引中資來台炒作預售屋，所以近年常有「陸客賞屋團」躍上新聞版面，正是由此而來。中資買台灣預售屋，其實就是「炒紅單（購屋預約單）」，買完紅單後再委請建商或代銷賣給下一手購屋者，從中狠撈一筆。在中國，一般預售商品房在交屋前也能進行預購合同轉讓，類似於台灣預售屋「換約」機制，所以「炒紅單」對中國客而言並不陌生，炒起來更是得心應手。第二類，繞道第三地，變身成外資。為了避開「中資」這個敏感的標籤，中國企業或富豪寧願先在其他國家設立子公司或空殼公司，再以外資公司的名義進軍台灣不動產市場，無論是土地開發或個體戶買賣，都變得相對簡易。中資所鍾愛的第三地，較常見者如香港、新加坡、英屬開曼（或譯蓋曼）群島、英屬維京群島等等；利用外資名義來台買房，除了審查手續與時間縮減外，還能享有優惠稅制（房地合一稅將外資售屋利得調高至三○％，實施後將無法省稅）。最著名的例子就是中國萬通地產，該公司藉由新加坡子公司名義，在淡水小坪頂推出「萬通2011」新建案，就是成功繞道來台的代表。鱷魚混在鮭魚群中回流第三類、借人頭。外資公司名義雖然好用，但比起假人頭還是相對複雜，所以用假人頭、以借名登記方式來台買房的中資，數量上較假外資更多。至於購買台灣人頭的途徑，手法是千奇百怪，但大致可分為兩種方式，第一種是買個體戶，第二種是買公司戶。所謂個體戶，就是買台灣民眾個人的人頭，如台商人頭，或台灣一般民眾人頭；買人頭要付「人頭費」，人頭費有一定行情價，且會隨市場波動。無論是中國或台灣，總有仲介專門為大客戶找人頭，如果客戶出得起費用，根本不用自己找人頭。另一種則是公司假人頭，中資在檯面下先掌控台商公司股份，檯面下協議由兩方自行簽訂，唯負責人還是掛台灣人名字，日後再以台商名義回台購買不動產。據業者表示，中資假人頭買房防不勝防，這種化整為零的方式在台灣遍地買房、獵地、蓋旅館，近年十分盛行。先前房市熱絡時，很多建案不時號稱某某台商歸國掃了幾十戶，事實上台商哪有這麼閒，一天到晚回台灣看房子、買房子？其實有一部分是假人頭來的。從整體來看，中資從檯面下湧進台灣房市的問題未獲解決，而內政部僅從法規面做修正，實質效益不高。若想防範紅潮入侵，卻做不到全面普查與徹底執法，恐將為時已晚。 (詳全文)

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