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新聞時事

海外置產夯　5大地雷要當心

2015-10-12

海外置產越來越夯，但糾紛也多，消基會昨天召開記者會指出，曾有民眾付了錢卻找不到建商，或是買了房才知道只買到使用權而沒有土地產權；消基會也歸納出國內業者銷售海外房地產的5大銷售陷阱與風險，呼籲民眾多留心。已付了錢找不到建商消基會祕書長盧信昌指出，曾接獲投訴，有民眾在英國置產，業者掛保證10年獲利率都是10％，但交屋時間就延後1年，民眾被迫自認損失1年收益，但問題是房地產怎麼可能保障獲利率，呼籲民眾不要上當。消基會也提到，曾有民眾跟媒體投訴，指稱購買加拿大海外不動產，付了錢卻找不到建商，根本求助無門；另外，不少關島房產業者來台銷售當地房屋，但民眾發現當地房屋很多都沒有土地產權，擔心遭騙。部分地區只有地上權消基會因此歸納出海外置產5大風險，東南亞的不動產正夯，但若當地匯款機制不健全，也可能造成國外的錢在日後匯不回台灣，消費者只得承擔所有損失；大陸、新加坡、香港等大都是屬於地上權性質，土地不能私有，房屋也只有一定的使用年限，都是消費者必須注意的細節。消基會也提醒，購買海外不動產，大多需要用當地貨幣來購買，一旦匯率的走向與波動大時，可能造成損失。另外，民眾必須留意，海外房地產銷售業者是不是合法銷售公司？有沒有在當地加入房仲或代銷公會？有沒有在台灣的不動產經紀人證照？如果是，有沒有繳交25萬元的營業保證金？交易安全民眾須留意消基會也提到，民眾須留意交易安全問題，例如預售屋有沒有做履約保證？有無實價登錄的機制？銷售業者有無從中賺取差價？這些均無從查證起，這也是購買海外房地產的民眾，普遍忽略的地方。消基會並呼籲民眾選擇合法房仲業者來提供專業服務，若發生糾紛才可依《消費者保護法》申訴 (詳全文)

台股青紅燈／千賭萬賭別賭匯率

2015-10-12

台灣資金氾濫，海外投資成為許多人理財選項，像今年最瘋的人民幣存款及赴日本買房地產，幾乎成為國民運動，結果到目前為止，下場都很慘，大部分民眾的資產，都賠在匯率波動上。匯率波動的決定屬於國家層級，此次日本央行宣布無限量寬鬆，事前絲毫沒有跡象，宣布當天就造成日圓暴跌2.5%，變化之快，哪是平民百姓與銀行理專可以預料？如果是10月才進場買進日本房地產的，還沒享受到仲介商宣稱的增值利益，就先面臨2.5%以上的匯損。何止是日本置產凸槌，就連中外一致看升的人民幣，全國民眾瘋搶定存，以為可同時大賺利差與匯差，結果也陰溝裡翻船。以今年2月5日、馬年開春首日存入人民幣2萬元為例，當時台灣銀行人民幣賣出價5.055元，等於要花台幣10萬1100元，再以人民幣存款優惠年利率3%計算，3個月下來本利和為人民幣2萬150元。但到5月份為止，台銀人民幣即期匯率買入價為4.8元，人民幣2萬150元只能換回台幣9萬6720元，不到3個月虧了台幣4000多元，報酬率負4.33%。這2個偷雞不著蝕把米的案例，給我們的教訓，是「千賭萬賭、別賭匯率」，賭匯率等於是跟國家政府對作，方向對或許可以小賺，方向押錯恐怕得脫層皮才能出場。 (詳全文)

【日本now】你還敢在日本買房子嗎?（之二）

2015-10-12

【編按】有土斯有財，華人世界這個觀念根深蒂固，同樣左右著人們的投資理財型態。近年，日圓暴跌，讓人覺得日本房地產像是全部打了六、七折，想在日本買房的華人前仆後繼，但其實日本房地產眼看大崩盤就要來了，你還敢在日本買房子嗎? 春節期間的一週，50萬陸客殺到日本來爆買，其中也有不少人趁機來買日本房地產，不僅中國人，其他如台灣人、香港人、新加坡人等也都趁春節觀光邊物色東京、大阪或北海道等的房地產；日圓暴跌，讓人覺得日本房地產像是全部打了六、七折，跟世界主要都市的房子比起來相對便宜，尤其比台北、上海、香港等便宜多了，想在日本買房的人前仆後繼，但日本房地產眼看大崩盤就要來了，這兩年全靠華人在撐持行情，你還敢在日本買房子嗎? 日本2014年4月起消費稅漲成8%之後，日本人都不買了，現在日本房子全靠外國人，尤其是華人在撐行情，狂買最多的是2013、2014這兩年；許多日本人冷眼旁觀，認為這跟日本人自己在泡沫時代不斷去美國買房，甚至連帝國大廈都買下來一樣，結果日本人大虧，現在日本人看來搶購房產的華人，多少幸災樂禍，內心喊著：「買吧！買吧！反正到時候只好認賠拋售了！跟我們當年一樣！」許多華人都期待2020東京奧運會讓房地產爆漲，但是更多日本人則從現在就拼命想在2020年前趕快脫手，看來華人祇好找別的華人當小老鼠了；因為日本早就是超級成熟社會，東京更是，早已不會因為辦各奧運就房產增值的，反而是奧運前還有大量人口集中東京，奧運後連東京人口會大減，讓房價瞬間崩垮。日本房產大崩盤時間不遠了，這是許多日本房地產業者間的默契，最近日本媒體連連報導，認為連外資都從日本遁逃的時間也快到了；目前各界評估大概是2019或2020，甚至會比這更快，除了東京都心華人喜歡的地區外，地方乃至大都會東京、大阪等地的中古房地早已經開始跌了。日本房地產暴跌的因素非常多，原本空屋率就超高，去年公佈已經多達820萬戶了，還不段增加中，因此日本從今年2月稅制改了，減少因為空屋而帶來的社會風險與成本，對於空屋加強課稅，高達6倍，迫使許多人必須拋售自己的房子，或趕快設法出租，丟到房地市場裡的房子大增，因此人口稀疏化的地方城市，現在已沒價沒市，還傳出有原本值１千萬日圓的房子，喊到８萬日圓，買主還要求把房子拆完搬清才行，屋主等於要倒貼才能脫手；這樣的狀況當然也影響到都會的房子。日本許多媒體大舉報導日本房產大崩盤即將來臨。(黎兒攝影) 不僅房價會暴跌，房租現在也已經開始下跌了；許多華人投資日本房子是期待房租收入至少有房價的4%-5% ，比起華人地區的1%-2%要好多了，只要出租20年就全賺回來了，但這樣美夢要成真不容易；大底許多華人買的都是日本人不會喜歡的房子，如朝北的房子、公寓的一樓等，因為不懂高緯度地區人對陽光的珍惜等，因此結果只好降價求租。日本房租也開始暴跌,租屋業者想盡花樣請出超人來吸引單身房客上門。日本房地產業者還搞出許多設計取勝的住家，但也乏人問津。（劉黎兒攝影）更重要的是原本日本房租不大跟房價連動，房價下跌不大反映在房租上，但現在丟到市場上的待租房子實在太多了，房租只好下跌；在日本原本是買房比租房伐算，但現在也逐漸變成租房比買房伐算了，因為房租越來越便宜；而且買房或房東還要負擔 [nop] 1.維持費──管理費、修繕費等； 2.税金（固定資産税・所得税等） 3.管理經費（付給房產業者的費用） 4.買房後隨時可能發生的風險如暴跌、缺陷屋、天災地變等，像日本發生核災也讓福島周邊房子資產歸零或是311地震讓千葉許多高級房子傾斜等。 5.日本房子驚人的折舊率，日本人擔心劣化，房子老了就沒價了。 6.外國房主還有外匯風險，像3、4年前日圓高價位時買房的華人，單單外匯就賠慘，大家痛的不敢說。[/nop] 雖然日本房地產暴跌在即，而且房子可能租不出去而血本無歸；但許多業者依然還說「你買到好房子就不會虧到！」這當然是騙人的話，覆巢之下無完卵，不用心存僥倖，我自己跟許多日本人也曾在日本泡沫時代買房，崩盤後剰不到三分之一的價值，慘痛不已。也有人認為，雖說日本房地產埋了好幾顆定時炸彈，但明明現在東京新房價格還漲了１－２成，尤其華人喜愛的所謂三A地區(發音A字開頭的赤坂、青山、麻布)新房房價沒跌；但這是因為日本因為奧運建設而營造人口缺乏，房屋造價變貴而已，更是華人之間彼此哄抬的結果；日本房地產市場現在還有買氣，就是因為華人爆買；日本房地產公司現在都跟有海外市場關係的大商社聯手來炒東京房產，沒有華人根本炒不動。而估計2019年時大批外資也會逃出日本，因為日本房產稅制為防止投機是5年內轉售獲利要課39%稅金，5年以上則為21％，因此像這一兩年大舉買房的人會在2019年前脫手，日本房產暴跌將加速進行。唯一能救日本房地產市場的則是日本開放移民，購屋置產就給居留資格，那樣大概還會繼續不斷有許多中資湧進日本，許多討厭日本的華人都想住日本，或許可以撐住隨時會崩盤的房地行情，但是日本是不可能為了護盤房地而開放外國人移民的，因此即將來臨的日本房產大崩盤是無藥可救的，這樣，你還敢在日本買房嗎？ (詳全文)

央行降息　公股銀今起降存款利率　百萬定存年息少700

2015-09-30

在中央銀行降息後，台灣銀行、土地銀行、合庫銀行、台灣企銀等公股行庫也跟進，自今(29)日起調降新台幣各天期存款牌告利率，活期存款調降幅度在0.02至0.05個百分點，定期存款降幅在0.07至0.08個百分點，預計其他銀行也將陸續跟進。以台銀1年期定存機動利率1.345%降至1.275%來看，定存100萬元，年息收入就少了700元。至於房貸部分，由於目前大部分房貸戶都是指數型房貸，各銀行的指數型房貸指標利率通常採多家大型行庫定儲利率平均值，通常每3個月調整一次，即有些銀行是3、6、9及12月各調整一次，有些銀行2、5、7及11月各調整一次，因此，這次銀行存款利率調降，指數型房貸利率調降還要再等等，而政策性貸款通常則鎖定中華郵政存款利率，待中華郵政降息後，才會調降。台銀表示，配合央行貨幣政策，並反映當前市場利率走勢，經衡酌市場競爭及資金狀況，自今日起，調降新台幣各天期一般存款及500萬元(含)以上定期存款及定期儲蓄存款牌告利率0.07至0.075個百分點，並調降活期性存款利率，調整幅度0.02至0.05個百分點。合庫銀也指出，為反映當前經濟狀況及利率未來走勢預期，決定調整各天期存款牌告利率，並自今日起實施，其中活期存款(含一般、大額)及證券戶活期存款調降0.02個百分點，活期儲蓄存款(含一般、大額)、媒體薪資轉帳活期儲蓄存及證券戶活期儲蓄存款調降0.02個百分點。此外，合庫調降大額定期、定期儲蓄存款1個月至3年各期別固定及機動利率均調降0.07個百分點；一般定期存款與定期儲蓄存款機動利率1個月至3年各期別均調降0.07個百分點。合庫銀一般定期存款 (固定利率)1個月期至11個月期的固定利率調降0.07個百分點；1年期的固定利率調降0.075個百分點；2年期的固定利率調降0.07個百分點；3年期的固定利率調降0.08個百分點。一般定期儲蓄存款(固定利率) 1年期至2年期的固定利率調降0.075個百分點，3年期的固定利率調降0.08個百分點。土銀同樣為因應市場利率水準及資金狀況，調整存款牌告利率，並自今日起實施，其中一般定期性存款各天期機動利率均調降，調降幅度均為0.07%、固定利率均調降，降幅0.07%至0.08%；活期存款利率由0.17%調降為0.15%，調降幅度為0.02%；活期儲蓄存款利率由0.33%調降為0.31%，調降幅度為0.02%；薪資轉帳活期儲蓄存款利率由0.335%調降為0.315%，調降幅度為0.02%；證券戶活期儲蓄存款利率由0.18%調降為0.13%，調降幅度為0.05%；大額定期性存款各天期機動、固定利率均調降，調降幅度均為0.07%。台灣企銀也自今日起調降行新台幣存款牌告利率，其中活期性存款調降0.02%，一般定期性存款調降0.07%；大額定期性存款調降0.07% (詳全文)

房仲：農舍、農地拋售潮引爆

2015-09-04

中國時報【簡榮輝、江詩筑、楊宗灝、莊哲權、阮迺閎╱綜合報導】行政院3日通過《農發條例》修正草案，雖對農業用途者影響不大，但房仲業者認為，法案一旦通過將使農舍、農地出現拋售潮；農會則認為將限縮農民貸款，讓農會信用部面臨呆帳壓力。「限縮農舍轉移對象，的確有避免農地淪為炒作工具之效。」宜蘭縣農業處長楊文全、花蓮縣農業處副處長張仁智、苗栗縣農業處長許滿顯對《農發條例》修正均持正面肯定。楊文全說，當初宜蘭縣府堅持「農地農用」政策，引發正反論戰，支持農地農用的民團所關注的焦點，就是「農地轉移」部分。張仁智則指出，過去農地被農舍、別墅蠶食鯨吞，有機環境難以維護，縣府也很難找到大面積、完整的農地推展有機農業示範區，農發條例修正，將對推動有機農業產生正面效應。反對修法的台東地區農會理事長吳景槐認為，新制會讓農會對農民的貸款更限縮，也會造成農地價格下跌，農民無力償還土地抵押之貸款，勢必會增加農會信用部的呆帳。林姓房仲業者也指出，宜蘭縣政府嚴審農舍興建申請人資格，已讓縣內農地買賣市場近乎停擺，當市場崩盤、農舍滯銷時，若借款人擺爛，任由農會信用部處分農舍，問題將非常嚴重，不少農會信用部肯定會倒閉。 21世紀不動產宜蘭東區加盟店長蔡智熯憂心，新制將限制為農民才能購買農舍，法案明確將導致賣壓過重，價格勢必下跌，恐引起一波拋售潮。 (詳全文)

「房地合一稅」該趕在年前買房嗎?　

2015-09-04

台北市佘先生問：「房地合一稅」確定於2016年1月1日實施後，不少房地產業者鼓勵有自住需求者，可在今(2015)年底前進場，能夠省稅，但真的是這樣嗎？房地產業者的建議只講對一半，關鍵在於未來房價是否繼續跌！　房地產業者的建議，主要是基於稅務考量。因為「房地合一稅」日出條款，適用的對象是從2016年1月1日實施後的購屋者；此外，當房地合一稅實施後，「特種貨物暨勞務稅條例(俗稱奢侈稅)」中有關不動產部分也同步退場。　因此，當有自住需求的購屋者在2015年12月31日完成房屋所有權移轉登記(非買屋簽約)，即在2016年1月1日以後賣出持有的房屋時，已經沒有「未持有滿2年」的奢侈稅伺候，此時，只要持有期間超過2年，就可依照舊制申報納稅。　由於在年底前購屋適用舊制，且出售的時點只要在2016年後，即不受原來奢侈稅持有滿2年的限制，但也不適用房地合一稅新法，因此，基於省稅觀念，房地產業者會鼓勵有自住需求者，儘早在今年12月底前購買，並完成所有權移轉登記。「房地合一稅」的課稅稅率規定一、境內居住者持有1年以內：45%；持有2年以內超過1年：35%；持有10年以內超過2年：20%；持有超過10年：15% 。二、非境內居住者持有1年以內：45%；持有超過1年：35% 。適用自用住宅優惠，須符合： (1)個人或其配偶、未成年子女設有戶籍；持有並實際居住連續滿6年且無供營業使用或出租。 (2)按前開課稅稅基(即課稅所得)計算在4百萬元以下免稅；超過4百萬元部分，按10%稅率課徵。 (3)6年內以1次為限。　當房市處於多頭時，持有房屋在「可增值」又「可省稅」的前提下，絕對值得進場購屋；不過，現今房價正往下修正，持有房產的思考邏輯就不能只有「省稅」觀念，還得小心預期增值的資產是否會變成「負資產」。　因為，此時進場購屋所省的「稅」，可能才幾萬或數十萬元，但若房價下修，如買進時每坪為30萬元的30坪物件，假設房價明年下修10％，則每坪3萬元的差價，30坪就差了90萬元，資產可能縮水的90萬元，此相對原買進價格來說，就成了「負資產」。　換言之，有自住需求者，除非是不錯的物件，也位於抗跌區，資產不致變成「負資產」；而如果是想往供給超額地區撿便宜，除了議價幅度超過開價的二至三成外，最好是買低於實價登錄「行情」的一至二成，才不致因房價修正而淪為「負資產」。　此外，有自住需求的首購族或換屋族，其實也要小心這一波股災所造成的「荷包」縮水問題，是否會影響到未來支付房貸的能力？以及倘若自備款不足，沒有購屋能力進而導致買氣不振等相關問題。　2008下半年爆發全球金融海嘯，台灣當時出現了「無薪假」。今年2月，苗栗縣政府爆發「發不出員工薪水」的窘況，此外，據媒體報導，雲林縣政府也告急，縣長在縣議會定期大會就曾預告，10月將出現10億元資金缺口，若無法順利調度，屆時恐將發不出員工薪水。　公家單位所發不出薪水的窘境，如果也在企業界蔓延開來，難保不會再出現「無薪假」或「失業」的問題，倘若進而影響到民眾繳房貸的能力，則滾雪球的效應與後果，可真難以想像！　這一波的「股災」，包括新台幣對美元貶值的匯市波動，再到房市的「房災」，主計總處最近已將2015全年經濟成長率(GDP年增率)下修至1.56%，甚至還出現「保一」不易的預測。凡此，必然更加不利房市的未來發展。　至於壓垮台灣房市的最後一根稻草，則是房屋稅的稅基和稅率同步調高，讓台北市豪宅市場急凍，而「重稅」的後遺症，是這股「冰風暴」正從台北市逐漸向外吹向新北市、桃園、台中、台南與高雄，此從最近高總價建案的買盤停滯即是最佳例證。　雖然有不少專家、學者主張以重稅來抑制房市投機，惟其往往未顧及總體經濟的影響與經濟硬著陸的後遺症。　就現階段而言，當務之急應是先穩住房市，避免硬著陸而重蹈金融業逾期放款比率急遽攀升之危機，至於稅制改革仍應以緩和漸進較為妥適。 (詳全文)

工業區違規蓋住宅房屋稅將調至最高

2015-08-24

作者張潼╱台北報導 | 中時電子報 – 2015年8月21日上午5:50 中國時報【張潼╱台北報導】台北市土地面積中，約有1.51%為工業區，主要分布在南港、內湖區。不過，目前北市的工業區土地常遭外界質疑違規蓋住宅甚至豪宅，北市都委會昨研議「台北市工業區整體檢討策略案」，未來將展開全市性工業區都市計畫通盤檢討，且擬把違規使用者的房屋稅調至最高的3.6%。台北市土地面積2萬7180公頃，工業區410公頃，占全市1.51%，主要分布於港湖區。都發局指出，台北市的工業區主要有2大問題，其一，是新建物違規作為住宅使用，其二，則是傳統工業區留下的「工住混合」情況。針對工業區新建物違規作住宅使用，北市府已定有查處方式。副市長、都委會主席林欽榮昨表示，對於違規的工業宅，將採取嚴格方式處理，包括稅制調整、都市計畫回饋捐等；《台北市房屋稅增收自治條例》調整後，工業住宅房屋稅可課徵到3.6%。是否透過提高稅率藉以讓工業宅合法化？都發局表示，後續仍會依《都市計畫法》第79條訂定裁罰基準，並不是繳完稅就代表合法。另據都發局統計，南港傳統工業區共包含14處街廓，占地約62公頃，工廠登記184家、公司登記839家，因屬「住工混合」、「住商混合」區域，所以建物十分窳陋。林欽榮裁示，將透過公辦或民辦方式，協助工業區進行更新。資料來源:https://tw.news.yahoo.com/%E5%B7%A5%E6%A5%AD%E5%8D%80%E9%81%95%E8%A6%8F%E8%93%8B%E4%BD%8F%E5%AE%85-%E6%88%BF%E5%B1%8B%E7%A8%85%E5%B0%87%E8%AA%BF%E8%87%B3%E6%9C%80%E9%AB%98-215008828.html (詳全文)

台股暴跌　謝金河：下一個換房地產

2015-08-24

近期亞洲股市紛紛走跌，台股也面臨8000點保衛戰，市場信心低迷不振。財信傳媒董事長謝金河就直言，台灣下一個壓力在房地產，台灣經濟將面臨最大的考驗。全球股災來臨，短短3個多月的時間，台股就已暴跌2200多點，似乎還沒有止跌的跡象，其中，營建類股更是淪為了重災區。「股市暴跌之後，下一個是房市！」財信傳媒董事長謝金河在臉書表示，近年房地產超漲已到強弩之末，就算政府不打房，房價也會下跌，但這2年打房萬箭齊發，已讓北市買盤全縮手，目前只有賣盤沒有買盤，若有人在股市慘賠，若要賣房救急，一定求售無門，接著勢必引發多殺多的慘劇。謝金河指出，許多人認為房價下跌就買得起房子，其實，台灣有超過85％的房屋自有率，房價若下跌每個人資產都會縮水，銀行信用將出問題。此外，房市愈跌愈沒有人買，最後房市崩潰了，政府要花10倍力量才救得起來，台灣的經濟將真正跌到谷底。原文網址: 台股暴跌　謝金河：下一個換房地產 | 好房網News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/992180105907.html(詳全文)

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