板橋買屋賣屋陳宥任

2019-01-26

2019-01-25 06:54:47 經濟日報記者陳美玲／台北報導桃園市八德擴大重畫區建案量體大，房價隨捷運綠線八德高架段土建開工，最近房價緩步向上修正。記者曾增勳／攝影房市回溫，推升建商漲價信心。市調機構最新統計，去年第4季北台灣預售、新成屋市場除宜蘭以外，北北基桃竹等五大地區房價全面翻揚，以桃園、台北市漲幅最大，分別季增2.7%、2.2%，桃園是去年以來高點，台北市則是近兩年新高紀錄。住展雜誌統計，北台灣包括台北市、新北市、基隆市、桃園、新竹等五大地區，去年第4季預售、新成屋價格全數上漲，漲幅達1.7%至2.7%；其中台北市每坪成交均價達85.1萬元，年增2.1%、季增2.2%，新屋房價創2016年第4季以來新高紀錄。台北市去年預售、新成屋價格連袂上漲，是2014年房市反轉以來，單季漲幅最大的一季。住展雜誌企研室經理何世昌表示，2017、2018年房市回溫，給予建商漲價的信心。但賣方漲價，買方購屋壓力就會升高，去年下半年以來，買方明顯感受建案價格升高，加上去年九合一大選干擾，市場呈現建商開高價，買方不追價的「價量背離」情況。何世昌分析，接下來房價能否續漲的關鍵，需視市場成交量能否放量；若市場出量，即買方認同建商價格追價；若市場無量價揚，代表買方追價力道薄弱，買賣雙方對價格認知無共識，房市持續陷入僵局。除台北市價格持續墊高，基隆市去年第4季新屋每坪成交均價也站上20.9萬。 (詳全文)

房東要哭了！新北市套房隔間　元旦起須樓下同意

2019-01-02

2018年12月29日近年「隔多間套房」出租物件屢傳用電過載、陽台違建及房屋構造遭破壞等公安意外，甚至導致樓下住戶漏水及噪音問題，新北市政府光今年就接獲近千件投訴案，因此於近日公告，除原先規定建築物裝修成隔多間套房，必須提出申請審查外，自明年元月1月1日起，隔間套房動工前，還得要經過裝修層的「直下層」樓下屋主許可才行，若抓到房東違法，將處以6至30萬罰鍰。一般建築物如欲申請隔間套房，除須為合法房屋樓層條件外，還得經由建築師提出「室內裝修」申請，審查通過之後才可動工。新北市政府日前向「新北市建築公會」及「新北市室內設計裝修商業同業公會」發出公文表示，新北市住宅或集合住宅的建築物做隔多間套房用途，除須通過「新北市政府辦理建築物裝修為多間套房審查原則」規定外，2019年1月1日起，還須再附上「直下層所有權人同意書」。許多北漂族選擇到租金較北市便宜的新北市租屋，部分投資客更喜歡買屋後隔成多間出租套房，以獲取更大利益。近來新北市政府核發套房施工許可證，每月平均約21件。新北市工務局建照科科長蘇志民表示，「過去接到許多裝修隔多間套房的直下層住戶陳情，反映隔套裝修導致漏水及噪音問題，光今年1月起至今，就接到994件投訴。」因此，新北市政府借鏡台北市及桃園市，實施隔套須再經過「直下層」樓下住戶許可的政策。蘇志民說：「由於地板是上下二樓層住戶共用，依照『公寓大廈管理條例』有共同維護管理責任。若抓到有房東違法，將處以6至30萬罰鍰。」蘇志民舉例，4樓38號要裝修，就得取得3樓38號所有權人的同意書。若上下樓層為同一所有權者，也要附上建築物權利證明文件。但也有例外，若裝修物件的位置在1樓，且其直下層非供住宅使用者，就可不受限制。(黃政嘉/台北報導) （本篇圖文由《蘋果日報》提供）明年元旦起，新北市隔套裝修須經過樓下屋主許可才行。資料照片新北市為大型都會區，住宅人口相當密集，隔套裝修須小心謹慎。林琨凱攝新北市府今年接到套房隔間的樓下屋主投訴高達944件。資料照片新北市核發套房施工許可證每月平均約21件。資料照片若抓到房東違法隔套，新北市將處以6至30萬罰鍰。資料照片 (詳全文)

都更修法／兩大重點仍待修法補強

2019-01-02

都更條例完成修法，內政部次長花敬群昨（28）日表示，此次修法仍有兩大未竟之功，針對大範圍的戰略型都更量能仍不足，以及不動產證券化如何與都更銜接，將成為長遠的修法目標。內政部射出的都更三箭：都更條例修法、危老重建條例以及國家住都中心，終於全數到位，為啟動都更2.0增添柴火。花敬群提到，未來在一般都更逐漸到位後，可以開始思考更大範圍的戰略型都更。不過，目前都更條例規範內容以及給予的量能仍不足，但長久來看，在都更逐漸成熟後，可以參考日本六本木之丘的都更經驗，規劃更大範圍的都市再生。此外，此次修法刪除不動產證券化相關條文，花敬群表示，主要原因在於實務執行上有困難，不過，內政部後續也會與金管會共同思考，如何將不動產證券化與都更銜接，不一定在都更條例中修法，也可另立專法。 (詳全文)

【地產專欄】蔡志雄：注意2019租賃市場新氣象三多現象成趨勢！

2019-01-02

Yahoo奇摩房地產編輯部 2018年12月29日又到了歲末年初，這時候最適合回顧過去，同時也對未來趨勢提出觀察。因為人需要居住，於是便有了不動產市場，可以是買賣，也可以是租賃。 ▲高房價下以租代買為風潮，租賃專法讓租屋型態慢慢改變。圖片來源：Flickr@ Denise http://t.cn/E4193g5 這一波買賣走了好長一段時間的榮景，從2003年起漲將近12年，終於在2014年第三季觸頂往下修正，雖然下跌，但相較於長年凍漲的薪資，房價依然高高在上，而且尚未落底，想進場的人也暫時維持觀望，於是以租代買蔚為風潮，出現房價下跌，租金上漲的異相。在政府實施租賃專法以及一連串租賃相關法令之下，會出現「三多」的現象：現象 1 ：大型房東變多政府推動租賃專法的目的之一，即在於發展租賃住宅服務業來健全租賃住宅市場，觀察包租代管業必須取得租賃住宅管理人員證照，六都開課幾乎班班秒殺爆滿，即可見當前從事包租代管業之熱門程度。租屋公司不管在裝潢、布置以及帶看均具備一定之優勢及技巧，持續拓展規模下必定會讓市場上個人房東減少，形成大型房東變多之現象。現象 2 ：共居型態變多這幾年出現幾次租屋公安意外導致人命傷亡之重大事件，迫使政府對於租屋安全越加重視，為了整頓隔套之亂象，對於室內裝修法規執法越來越嚴格，例如新北市政府工務局即在今年12月參考台北市之法規，規定建築物裝修為多間套房，必須檢附直下層所有權人同意書，換言之，未來隔套之難度增加，只能依現有房型格局推出共居型態而非隔套會越來越多。現象 3 ：房客選擇變多包租代管屬於微利，必須仰賴一定規模經濟才能創造獲利，所以包租代管公司必須開發大量物件，除了現有個人房東經營之物件外，連原非供出租之空屋亦是招攬之對象。目前市場上數量龐大租屋公司持續開發之結果，勢必讓租屋供給大量增加，於是，房客的選擇變多，對於租金持續的漲幅便會產生壓抑的作用。房價高不可攀的現象短期難解，所以2019年租賃相較於買賣應該會繼續維持榮景，同時可以觀察「三多」現象慢慢浮現！ (詳全文)

北部五大重劃區買氣爆發

2019-01-02

三重、土城、新店、板橋、桃園A7等平價重劃區，成為市場買氣指標。（本報系資料庫）建案開高價走高，平價新案買氣逆勢突圍；房產專家表示，今年下半年以來建商對建案價格開始堅持，讓消費者愈趨轉向尋找平價建案，三重、土城、新店、板橋、桃園A7等平價重劃區，成為市場買氣指標，熱門建案單周來人量皆能衝破百組以上。住展雜誌企研室經理何世昌表示，今年首季一手市場買氣持續升高的激勵下，讓第2季開始不少新案陸續以「開高價」姿態面市，第3季高價建案釋出情況加劇，讓不少有意購屋買方縮手，買氣重現2015、2016年觀望態勢。在建案開高價衝擊下，第4季市況進入「寒流襲擊」格局；何世昌分析，以季度來看，各大案場來人至少季減三成以上，成交組數也同步較第3季下滑超過二成；反倒是平價重劃區，像是三重仁義段重劃區、土城暫緩重劃區、新店央北重劃區、板橋江翠重劃區，以及桃園A7重劃區，在重劃區房價相對周邊行情低15%至20%左右，買氣持續穩定，平均區內單周案場來人至少有40至50組以上，熱門建案更能突破百組。近期熱銷重劃區新案表現圖／經濟日報提供新北市部分，以主打4字頭的三重仁義段重劃區、土城暫緩重劃區買氣最夯，其中三重仁義段重劃區在「日日東森」更打出現金價打九六折、每坪40萬就可入手的區域超低價外，平均周來人組數約90至100組。土城暫緩重劃區則以「金城舞2」、「土城日月光2」等買氣最強，其中後者每周來人上看150組，「金城舞2」周來人也有80至100組。桃園方面，A7重劃區夾帶著桃園機捷、A7產專區等建設利多加持，被視為「大林口新市鎮」，包括遠雄、寶佳、新潤等建商大舉在A7體育大學站周邊推案，吸引新莊、林口民眾看屋，其中寶佳機構在聯銷策略下，單周來人達130至150組，「新潤翡麗」在以低總價428萬元進場下，目前單周來人也吸引40至50組。今年進場的指標建案「奇幻莊園」、「金捷市」、「樂捷市」、「富御捷境」等，也以2字頭搶攻首購族，每坪推案價23萬至28萬元。房產專家指出，當新北市仁義重劃區吹起新屋中古價、土城暫緩重劃區主打4字頭，桃園A7重劃區新案多以2字頭相對低的房價吸客下，吸引自住買方出手，形成北台灣少數買氣開紅盤重劃區。代銷業者傳真機構董事長王明成表示，這一波房市向下盤跌，對於財務體質佳的建商來說，是不太可能出現賠售手中產品的，尤其是預售新案，因離完工還有二到三年時間，因此建商不太會在預售階段就降價。不過，王明成指出，若是從產品來看，位於郊區的大坪數產品，產品降價壓力大，，主因房屋已經蓋完，建商有餘屋壓力，若是新案又位於位置較差的地區，產品很難有創價空間，若想撿便宜的消費者可以留意此類型產品。至於今年市場關注的新興重劃區－新店央北重劃區，目前則有「波爾多2」、「國美中央新村」、「國泰豐格」、「全陽大璽」、「希爾登 ONE HOUSE」等五大新案在線銷售，因新案每坪開價多在5、6字頭，部分建商打低首付款自備款策略搶人或是擁有品牌效益的建案，先前平均每周約有40至50組來人，來人、買氣持穩。另一推案熱門重劃區－板橋江翠重劃區，目前銷售中建案，像是興富發「大悅」主打4字頭、簽訂29萬元，鎖定自住客的付款方案，讓買方趨之若鶩；「江滙Life」、「國泰朋」每坪推案價5、6字頭，「國美翠亨村」則是每坪4、5字頭，在價格相對板橋市中心便宜下，平均新案每周來人約40至50組，買氣未若先前大鳴大放，但仍呈現穩定去化。經濟日報提供(詳全文)

剛性買盤，房市價量俱增持續回暖

2019-01-02

作者：MyGoNews方暮晨時間：2018-12-30 分享到：字级：轉寄收藏列印景氣對策信號反彈續持平，信心指數創13個月新低，018年經濟成長率2.57％，表現仍有待加強新聞摘要景氣對策信號反彈續持平，信心指數創13個月新低，018年經濟成長率2.57％，表現仍有待加強【MyGoNews方暮晨/綜合報導】受益於建商讓利或者搭配贈品等促銷方案，市場上開價普遍合於區域行情，連帶二手屋主出售開價亦符合市場期待，使得壓抑多時的剛性自住需求陸續出籠。依最新公佈2018年11月「建物買賣移轉棟數」，六都合計買賣移轉1.85萬棟，其中北市、台中、高雄月減8.1％～13％，其餘三都則月增3.7％～5.5％，月減2.8％、年減1.8％；依本年度前11月六都合計移轉量約19.4萬棟，考量選後各地房市開出紅盤，再加上年底交屋潮，2018全年移轉量應可站穩28萬棟，將是近3年新高，顯示房市已成功築底反轉，但該數據仍為史上第四低。根據目前最新實價登錄資料，因應自住族群總價考量之下，六都平均成交總價普遍下降，但平均成交單價大致持平，甚至有小幅成長。另外在價格方面，依實價登錄統計北部方面台北市與新北市，不論在總價或是單價皆呈上漲趨勢。桃園與台中總價持續穩定成長。而南部的台南市、高雄市在總價與單價皆呈現微幅下滑，大體為持平整理狀況。而民眾購置「房屋貸款餘額」也持續上升，截至2018年10月共增加了2574億元。五大銀行新承做放款亦較2017年全年增加約10.8％，平均放款利率為1.627％，低於去年的1.652％。在房屋供給方面，依營建署「全台1至9月住宅類建物核發建照宅數」全台共8.86萬戶，增加了38％；建築業者的「建築貸款」，截至2018年10月共增加了增加了761億元，皆顯示房地產業的賣方和買方信心度都看好。不動產仲介經紀商業同業公會全聯會依據國發會最新發布2018年10月「景氣對策信號」持平仍為22分(黃藍燈)，其中「工業生產指數」及「批發、零售及餐飲業營業額」皆轉為代表樂觀的綠燈，但受到股票大跌影響「股價指數」則轉為黃藍燈，而另一項指標「製造業營業氣候測驗點」受中美貿易戰影響及智慧手機需求趨於飽和，加上普遍預期2019年全球景氣表現恐不如今年，多重利空效應衝擊下，使得製造業廠商看法趨於更加保守，製造業測驗點出現大幅下滑。由黃藍燈轉呈代表低迷的「藍燈」；整體而言，依各年度年度平均景氣分數仍維持平表現。另根據台經院發布2018年10月「消費者信心指數」(CCI)總數為80.13點，創下2017年9月以來的13個月新低，六項指標僅「國內經濟景氣」微上揚0.05點應解讀為持平外，其他五項指標「投資股票時機」、「家庭經濟狀況」、「耐久性財貨時機」、「就業機會」及「國內物價水準」皆下滑。足見民眾對於經濟發展的局勢感到悲觀，因此對於「拚經濟」議題更加深認同。但依照年度平均數據來看，民眾信心程度皆仍較2017年上升。台經院發布最新經濟展望報告，預測2018年國內經濟成長率為2.57％，較7月預測2.49％上修0.08個百分點，並首次預測2019年經濟成長2.20％。根據行政院主計總處統計，2018年前3季國內經濟成長率分別為3.10％、3.30％及2.28％。對照近年與周邊國家比較之GDP成長率折線圖，我國表現都屬於後端班。目前美中貿易爭端可能促使台商回台投資、轉單效應，以及對國際景氣造成負面影響，未來國內公共建設支出及國際主要經濟體景氣將是主要關注重點。 (詳全文)

開始覺醒建商降低供給去化餘屋

2019-01-02

轉寄收藏列印開始覺醒建商降低供給去化餘屋，房市良性整理新聞摘要開始覺醒建商降低供給去化餘屋，房市良性整理【MyGoNews方暮晨/綜合報導】根據近5年國泰房地產指數統計，從2011年起每年全國總推案量都逾1兆，最高更逾1.6兆；而總推案戶數介於5.1萬戶至最高8.2萬戶間。惟近期低總價產品當道，建商推案亦隨之保守縮小坪數及總價，而已興建中或即將完工之建案，以讓利行銷策略促銷。依瑞普萊坊統計之全球房屋價格指數，我國房價漲幅為全球第24名，年度平均漲幅為5.5％，尤其近3個月的漲幅僅2.2％，顯示我國房市表現為理性偏向樂觀。根據內政部不動產資訊平台統計「新建餘屋(待售)住宅」，數據於2018年Q2續創高峰，達到約8萬戶。自2015年待售戶數超越當年度總推案戶數，兩項指標進入死亡交叉。2016年度推案總銷下修至7,936億，較2013年最高峰數據減少逾8,500億，僅餘不足當年5成。而推案戶數亦減少近4.7萬戶，僅餘3.5萬餘戶。 2017年總推案金額約0.86兆，推案戶數約4.6萬戶；2018年房市緩步回溫，截至第三季止，推案金額約0.8兆，推案戶數5.7萬餘戶，已超越2017年全年總推案數。另外，依仲介全聯會會員公司家數統計，最高峰時有7,423家會員公司，但因交易量能不足，許多會員公司無法繼續營運，只好黯然結束，因此會員公司數量開始連連下降。隨著房地產市場於2017年成功築底反彈，並且2018年交易量亦繼續增加，會員公司家數亦自2018年3月開始連續8個月正成長，顯示市場交易狀況日漸熱絡。 (詳全文)

新建案拉抬雙北蛋白區房價反彈

2018-12-20

（中央社記者韋樞台北20日電）房市研究單位住展雜誌統計去年10月到今年10月雙北主要區域房價變化，漲幅前十大區中有6個是蛋白區，主要是新建案拉抬。住展表示，新建案房價漲跌主要是看建商口袋深淺。住展雜誌統計，從去年10月到今年10月大台北主要行政區房價漲幅前十名，依序為大同、南港、新店、淡水、萬華、中山、大安、泰山、土城、新莊等區，漲幅從2.3%至6.1%不等。其中6名是蛋白區，分別是台北市的大同、南港、萬華，新北市的淡水、泰山、土城。大同、南港是近一年來大台北房價漲幅最大的區域。其中，大同區房價均價由去年10月每坪新台幣70.2萬元漲至74.5萬元，漲幅約6.1%；南港區則由64.9萬元漲至68.9萬元，漲幅約6.1%。這兩個蛋白區為近一年大台北房價漲幅之冠。住展雜誌企研室經理何世昌表示，大同區近年房價漲勢最顯著的是近火車站的區域，以及鄰中山區的區塊。近年火車站周邊區域新建案賣點是「西區門戶計畫」與「雙子星」開發案遠景；鄰近中山區的捷運民權西路、雙連站周邊區域，門牌是大同區，賣的卻是中山區價格，因此推升整體房價。漲幅第三名的新店區因央北重劃區建案賣價開低走高，且大坪林房價微揚，至於五峰重劃區及周邊房價回穩，近一年新建案房價均價漲約5.8%。淡水與新莊因重劃區供給量大，如今房價已起死回生。淡水區較早跌價，尤以淡海新市鎮跌幅最大，輕軌沿線甚至遍布單價1字頭建案，吸引許多大台北輕移民買盤，房價開始獲得支撐，終於止跌反彈。新莊經歷一波大修正後，房價出現反彈，但彈升力道偏弱，成交量也未放大，目前尚難斷定是否已到修正滿足點。何世昌指出，近幾年房市出現「非典型修正」，許多新建案房價漲跌不是因為地段好壞，而是看建商口袋。口袋深的建商寧願長期擱置房子也不願降價，但市場派的建商卻務實地該降就降，因而出現區域房價漲跌違背過去歷史慣性的狀況，民眾買房前不妨多比較。（編輯：鄭雪文）1071220 (詳全文)