板橋買屋賣屋陳宥任

2018-10-12

2018-10-08 21:39 顏炳立 Smart智富相較於台北市的辦公室、土地如一盞不熄滅的燈，熱度一直在增加，豪宅、住宅市場就冷冽許多。報系資料照 facebook 經濟蕭條、政策打房下，今年台灣房市交易量仍不佳。唯一留下的火種只剩信義計畫區，創造了每坪4,000元至5,000元的租金水平，最近舊辦公大樓的成交更因需求大過供給，價格緩升，只不過量一直沒有出來。過去因住宅市場好，信義計畫區靠近捷運站的純B辦，多被加工變成住宅高價賣掉或改成飯店出租，使數量有限，推動租金上揚。A辦更是一屋難求，若此區租金可站上每坪3,500元至4,000元，外圍A辦每坪至少也有2,500元～3,000元。 9月份最精彩的土地標售案，就是仁愛路與復興南路口1,139.5坪的空軍官兵活動中心，分區為第3種商業區，平均法定容積率5.63%，底價36億7,000萬元，使用權70年，以一坪720萬元創下台灣有史以來地上權最高價格。但地上權就像一枝挺拔但中空的竹子，並不耐用。然而，在滿手現金的4家壽險、1家銀行競標下，這次標售得標者溢價123%，幾已飆到所有權的價格，顯示市場裡是大量資金在追逐有限的籌碼。因此，在空軍官兵活動中心土地標售價帶動下，未來靠近台北東區整塊土地的所有權，如在12月中將公開標售的台北東區單一永久性產權5,000坪商三土地，必充滿期待。企業擁有多少棟樓代表它的實力，與其收集一些不大不小的地，不如一塊地段好的完整基地，有能力者，應慎選符合百年企業根本的不動產。相較於台北市的辦公室、土地如一盞不熄滅的燈，熱度一直在增加，豪宅、住宅市場就冷冽許多。不過，近2年看到建商在蛋白區推出單價、總價、產品對的房子，就會有銷售量，可見自用型需求仍然存在。像在新北市，因中產階級多、自用需求高，要創造量並非不可能，但建商得要認清事實，「魚餌對、魚鉤對，魚就會上鉤來。」目前的市場，只有賣多久的問題，沒有賣不掉的問題，谷底將近，房市開始恢復健康，自用型買家可以開始找尋自己需求的產品，但落底仍需要幾年的盤整來去化過度的供給，才能回到有支撐上漲的軌道！【本文摘自Smart智富10月號】 (詳全文)

雙捷運站率先反彈？今年12站有8站房價回漲

2018-09-19

2018-09-18 08:59:12 經濟日報記者游智文╱即時報導忠孝新生站今年房價有不錯表現，單價從一坪70萬元，今年回升至79.8萬元，漲幅13.8%。記者游智文／攝影 facebook 最新實價統計，大台北捷運交會站房價開始回升，今年上半年和去年同期比較，12個交會站有8個平均房價上漲，大安站回升二成最多，南港展覽館、忠孝新生站也都有一成以上漲幅。永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，雙捷運站具交通優勢，當房市轉好時，本來就較一般站區容易出現買氣。不過，目前的房價上漲，並非買氣轉好，而是本來交易停擺的高價住宅，今年開始有人買進，帶動平均房價順勢走升。 --> --> 謝志傑表示，現在房市仍是買方市場。不少屋主看到建商信心爆棚，推案爆量，以為房價要回漲了，收回原本讓價空間，甚至拉高售價，結果往往乏人問津，買方連看都不想看，完全沒有追價動能。大台北現已通車捷運線共有13個交會站，都在台北市，包括台北車站、民權西路、東門、中山、中正紀念堂、大安、西門、古亭、松江南京、忠孝新生、忠孝復興、南港展覽館，以及南京復興站。扣除住宅成交較少的台北車站，根據永慶房屋統計，其餘12個站區今年上半年和去年同期房價比較，有8個站上漲，大安站去年均價一坪79.4萬元，今年回升至95.6萬元，漲幅二成最多，大安站也是目前房價最高的雙捷運站。南港展覽館站在2015年時均價一坪達58.2萬元，一路跌至去年45.5萬元，今年上半年也重回五字頭至51.9萬元，年增幅達14%。忠孝新生站房價也有不錯表現，單價從一坪70萬，今年回升至79.8萬元，漲幅13.8%。中正紀念堂站、南京復興站也都有7%左右漲幅，中正紀念堂均價來到一坪89.2萬元，為近四年新高。下跌的四個站，中山站、古亭站、松江南京站單價一坪僅下跌一、兩萬元，跌幅都不大；忠孝復興房價表現較差，今年上半年均價跌破8字頭至一坪77萬元，年跌幅7%，和2015年一坪94萬元比較，跌幅已近18%。謝志傑表示，台北市捷運交會站周邊有不少豪宅及高單價小宅，先前房市不好，這兩種產品交易停滯，捷運交會站只剩一般住宅交易，房價因此出現重跌，如大安站就從先前百萬行情，去年上半年因為沒有豪宅交易，滑落至79萬元。但當房市氣氛稍微改善，這類產品開始交易，平均房價也跟著回升。資料來源：實價資料；永慶房產集團彙整 (詳全文)

房仲調查：雙北市購屋族群最優先選擇地點為內湖及板橋

2018-08-02

鉅亨網 788 人追蹤追蹤鉅亨網記者張欽發台北 2018年7月31日上午 11:38 房仲業針對全台七大都會區兩年內有購屋計畫的民眾進行調查，調查結果顯示台北市民眾最想購屋區域依次為內湖區、大安區、北投區與文山區，顯示內湖區的分量不容小覻，而新北市民眾最想購買區域則是板橋區，其次是新莊。中信房屋副總劉天仁指出，由於美國在台協會（AIT）由大安區搬到內湖區，並在今年 6 月舉辦落成典禮，可看出內湖區分量；同時內湖區的社區單純，居民素質佳，區內有日本的蔦屋書店及許多高消費的異國風味餐廳，可以看出居民的高消費力。依照實價登錄資料顯示，內湖區住宅平均行情約在每坪 41-60 萬元之間，電梯大樓的平均價格為每坪 56.4 萬元，年漲幅約 1.7%。在新北市的部份，調查結果顯示民眾最想購買的區域為板橋區，第二名則是新莊區。劉天仁分析，板橋、新莊有重劃區，改善都市原本老舊的面貌，加上機場捷運、捷運環狀線通車，提升交通便利性，被購屋人視為理想的購屋區域。板橋區價格區間範圍大，有高級住宅區的新板特區，也有距離捷運站較遠、價格較為便宜的區域，住宅平均每坪在 31-60 萬元之間。至於新莊區，劉天仁建議買方可從中古屋入手，因為公設比低，單價及總價也比新成屋低、入手容易，且現在中古屋需求量大，價格上較有保值性。在新莊副都心附近的中古屋社區，除了可以享受到副都心的公共設施以及便利性，將來如果副都心發展起來，鄰近的中古屋也可以一併享受發展成果。桃園方面，桃園市由桃園區奪冠，其次為中壢區；新竹縣市則是由新竹市奪冠。台中市則是由西屯區拿第一名，第二名則是台中市火車站周邊早期發展區一帶的南區。台中市西屯區有水湳經貿園區以及十二期重劃區，發展潛力雄厚，建商推案量多，是今年上半年買賣移轉棟數居台中市之冠的區域。南區的大慶站，是台中都會區鐵路高架捷運化 (紅線)、烏日文心北屯線 (捷運綠線) 的交會點，房價支撐力道強勁，又位處於中山醫學大學附近，學生租屋需求大，帶動自用客群及投資客群前來購買，大慶站附近的住宅房價已經來到每坪 17-20 萬元，預計在捷運通車後，房價的支撐效力將會更大。 (詳全文)

顏炳立：土地交易爆量預告明年房價再破壞

2018-07-08

中時電子報工商時報【蔡惠芳╱台北報導】戴德梁行董事總經理顏炳立昨（4）日表示，「2018年住商土地爆量成交，是預告2019年預售市場價格再破壞的開始。」他認為建商此時大舉搶地並非好事。此外，他指出市場另一隻黑天鵝將是中美貿易戰，如果再燒下去恐將波及中國大陸的商用不動產，台灣市場也可能被影響。顏炳立昨天主持下半年商用不動產市場展望報告，表示2018年全台建物買賣移轉棟數恐不超過26萬棟，因為市場還有些不可預期的變數，尤其是中美貿易戰；如果戰火持續延燒，影響中國大陸對美國的出口，那麼貿易商、製造業在中國的辦公室需求未必會擴充下去，接下來當然也會波及台灣的商用不動產需求。對於最近一年建商大舉買地，土地交易金額持續爆量，市場人士認為這是建商對於後市信心回流所致。但顏炳立提出不同的見解：「2018年土地成交爆量是預告2019年預售市場價格再破壞的開始。」建商是口袋有錢就任性，但房屋賣壓未消化完，房市還沒見底，明年預售價格可能被破壞。顏炳立表示，建商的心態是有錢就任性，這樣下去的結果會讓市場僅有的自用買盤被不讓利的持有者玩完，結論是「傷在期待，死在無量」。他表示，「如果你是投資者，就不應該跟這個市場談戀愛，除非你是個高手！」被問到日前茂德機構大手筆購買味全三重廠土地，是不是代表是高手？顏炳立表示，他不是高手，而是有時間等待、再加工土地原料等風再起。戴德梁行估價師事務所昨天公布最新調查指出，第2季全台土地和地上權的成交金額高達473億元，是去年第4季以來連續3季站上400億元門檻，且前10大交易案統統被建商囊括，這是10年來首見，顯示建商強勢回歸購地市場。不過，上半年建商收購土地相當積極的背後，也可發現土地成交價並未再創高價，買家也多在行情價買進，追價意願並不高。所以，土地成交爆量，未必代表房市復甦；接下來的大量交屋潮才要開始進入高峰，考驗建商的應變能力。 (詳全文)

商用不動產交易升溫第2季779億15年新高

2018-07-08

中央社（中央社記者韋樞台北3日電）外商商仲世邦魏理仕統計第2季商用不動產市況，總交易量779億元創下15年來新高；而近來頗夯的新創事業也躍升商辦租賃主力之一，占市場規模約13%，但房東仍對新創業前景有疑慮。世邦魏理仕台灣研究部副董事長李嘉玶統計，2018年第2季商用不動產總交易金額計新台幣779億元，年增165%，其中不動產交易金額333億元，年增154%；土地交易金額446億元，年增173%，創2003年開始統計以來同季最高水準。其中台北市大內湖科學園區更成為商用不動產交易熱區，第2季內科廠辦投資金額達246億元，佔第2季全台商用不動產總交易的74%，其中最大一筆就是台塑企業以187億元買下內湖區「台北企業總部園區」（T-CBD）A1、A2、A5三座辦公大樓。李嘉玶指出，第2季受惠多家中大型企業搬遷及新大樓出租情況良好，台北市辦公室市場淨去化量表現亮眼，A辦及B辦分別去化1萬133坪、4519坪，A、B辦平均空置率分別下降至14.7%、4.8%。而商辦平均租金共同受惠新落成大樓較高的租金水準以及強勁租賃需求，A、B辦第2季平均租金增加至每坪2673元，季增1.3%，B辦租金每坪1766元，季增0.2%。李嘉玶說，分析各產業租賃台北商辦的消長，包括專業服務業占租賃需求39%、網通資訊服務業占15%，金融保險業占12%，租賃需求持續強勁，值得一提的是，新創事業占租賃需求13%，零售電商占8%，遊戲和彈性辦公各占5%，顯示新創事業近年受到政策扶植激勵，加上專業人才具競爭優勢，新創事業擴張速度超快，已成為商辦租賃市場的生力軍。不過李嘉玶從房東端獲得的資訊卻顯示，雖然這些新創事業有機會成為台灣新創獨角獸公司，成長快，但房東們仍對新創事業的營運穩定抱持疑慮。她建議房東們以更開放的心態看待這些新創公司，並與他們建立超越房東與房客的合作夥伴關係。世邦魏理仕統計，目前本土新創事業進駐精區商辦者包括沛星互動科技(Appier)租華南銀行總部大樓6到9樓共1990坪；柯賓漢數位金融(Cobinhood)租台北101大樓39樓840坪；麻吉一七(MACHIPOPO)租震旦國際大樓6樓、13到14樓共1220坪；睿能創意(Gogoro)租合庫總行大樓1樓、9樓到12樓共2260坪。（編輯：鄭雪文）1070703 (詳全文)

6月房市回歸基本盤僅新北靠合宜宅成長

2018-07-08

&amp;lt;img class="StretchedBox W(100%) H(100%) ie-7_H(a)" src="https://s.yimg.com/ny/api/res/1.2/_rsjbBZPbAPF1NJD4vW_Mw--~A/YXBwaWQ9aGlnaGxhbmRlcjtzbT0xO3c9NjAwO2g9NDUw/http://media.zenfs.com/zh-Hant-TW/homerun/cardu.com.tw/eda3f125415426fbc7788215181723a0" itemprop="url"/&amp;gt; 檢視相片記者溫子豪報導房市走勢起起伏伏，6月成交量回歸基本盤。根據六大都會區政府今(2)日公布的「建物買賣移轉棟數」，與5月相比，僅新北市增加3.9%，其餘均出現下跌，回歸一般交易樣態。若統計上半年交易量，預估全年上看28萬棟，但房仲業者認為，年底適逢選舉，加上升息的可能性，都為下半年市場增添不確定性。六都6月份建物買賣移轉棟數，以新北市移轉棟數最多，達到5,629戶，其次是台中市的3,290戶與桃園市的3,112戶。與5月份情況相比，僅新北市月增3.9%，其餘交易量均呈現衰退；而與去(106)年同期比較，高雄市甚至有18.8%降幅，六都移轉棟數為18,744戶，月減8.2%、年降7.9%。永慶房屋業管部經理謝志傑表示，成交下滑主要是受到5月交屋潮墊高基期影響，6月份只是回到一般交易常態。新北市交易量最多的是板橋區1,440棟，其中浮洲合宜宅交屋高達1,033棟，如果排除此因素，等於月減15%，與其他都會區的市況表現相似。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰分析，統計上半年六大都會區總交易量，達到10萬3,347棟，較106年上半年成長4.8%，為104年以來新高。主戰場雙北市的成長幅度分別有18.9%與7.6%，顯見買盤逐漸回流，若延續市場熱度，今(107)年全年可望上看28萬棟。不過，陳炳辰認為，年底適逢9合1大選，政府對於不動產市場態度保守，金管會甚至已開始針對房貸寬限期、建築貸款進行管制，加上央行升息風聲不斷，這些元素都會造成市場信心恐慌，為下半年增加不確定風險。 107年6月六都建物買賣移轉棟數變化，如下表： &amp;lt;img class="StretchedBox W(100%) H(100%) ie-7_H(a)" src="https://s.yimg.com/ny/api/res/1.2/qOt27t.TPcvERDMti9hUxQ--~A/YXBwaWQ9aGlnaGxhbmRlcjtzbT0xO3c9NjI5O2g9NDE1/http://media.zenfs.com/zh-Hant-TW/homerun/cardu.com.tw/a49a4572dc73ddcbb2c0cb6b12714a6c" itemprop="url"/&amp;gt; 檢視相片 (詳全文)

大坪數難脫手板橋新巨蛋四房慘賠500萬

2018-06-30

聯合新聞網聯合線上 2018年6月25日下午 02:55 分享 Li 分享 ne It 實價揭露，全台目前最高樓住宅板橋「新巨蛋」今年多戶轉手，其中坪數最大的35樓戶，屋主賠了500萬元，坪數較小的三房、一房，持有時間差不多，但屋主分別獲利121萬、86萬元。台灣房屋智庫陳炳辰表示，目前房市以自住為主，坪數愈大，總價愈高，愈難脫手，屋主若有資金急需，往往得認賠殺出。新巨蛋位於板橋文化路，為捷運新埔站共構宅，共四棟，最高一棟樓高189.3公尺，樓層46樓，為目前全台最高住宅大樓。根據實價資料，新巨蛋今年有多戶轉手，其中35樓一戶，扣除車位約66坪，四房格局，屋主2014年以4888萬元取得，今年2月以4388萬元出售，賠了500萬元。另外16樓有一戶，扣除車位約37坪，為三房格局，屋主一樣在2014年買進，買進價為2501萬元，今年3月出售，賣出價為2622萬元，持有三年半獲利121萬元。陳炳辰指出，新巨蛋社區戶數多達1500多戶，從套房到四房都有，由於是共構宅，交通便利，早先是大台北投資客熱門物件，目前也有不少人購置套房出租，也有當成日租套房使用，套房房價一直維持在高點，拆算車位後成交價多在65~70萬元之間，但大坪數物件，由於總價高，較難脫手，目前轉賣大多賠售。 (詳全文)

〈房產〉信義房屋：雙北市住宅交易5月增溫買氣可望延續到Q3

2018-06-01

鉅亨網 745 人追蹤追蹤鉅亨網記者張欽發台北 2018年5月31日下午 04:56 Line It 分享分享留言上市房仲業者信義房屋 (9940-TW) 統計 5 月全台門市前 29 日交易表現，全台交易量月減 5%，但年增幅達 12%，今年 5 月的房市買氣比去年同月佳，同時，統計數據也顯示雙北市買氣持續回溫當中，且買氣有可能延續到第 3 季。信義房屋統計 5 月該公司門市，台北市交易量年增逾 3 成，新北市則年增約 18%，雙北市的買氣都明顯優於去年同月，另外，高雄市也見買氣逐漸回籠，交易量呈現年、月同期比雙雙增加的表現。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房市從跌勢轉為盤整後，買賣雙方雖不認為房價會反轉向上，但對於價格看法也不像兩、三年前那麼悲觀，尤其是交易量能萎縮最為明顯的雙北市，在房價止跌回穩後，買氣回籠帶動交易量明顯回升。曾敬德說，過去一段時間大台北以外的市場，交易量表現相對雙北市穩定，不過今年雙北市已有復甦回溫的跡象，回流的買氣有機會延續到 6 月甚至是第 3 季。信義房屋統計，台北市 5 月的平均成交價每坪為 61.9 萬元，和去年同月水準相近，房價呈現橫盤走勢，交易量則是較去年同期明顯彈升超過 3 成，但較 4 月微幅減少約 5% 的水準，新北市 5 月的平均成交單價每坪為 33.4 萬元，略高於 4 月及去年同期，交易量則是年增 18%，月減 1%。曾敬德進一步分析，雙北市除了穩定的首購需求之外，也見到換屋型的買盤回籠，新北市總價 1500~2000 萬元的產品交易量明顯回溫，台北市則是市中心與新古屋受到買方的青睞。桃園市交易量相對雙北市則相對穩定，交易量年增 6% 但月小減 4%，平均房價每坪 18.5 萬元，台中市 5 月房市表現則相對溫吞一些，交易量年比與月比雙雙減少約 14%，但平均房價每坪 19.8 萬元，略高於去年同期水準。高雄市 5 月買氣表現不錯，交易量年增 18% 且月增 4%。 (詳全文)