一、前言  自2014年以降,國內房市歷經三年的價量盤整,房市交易量價向下修正,但在房價獲得有效抑制的同時,卻因房屋稅調漲、一例一休...等制度的倉促上路,引來通貨膨脹壓力的有感增加。另方面,在房市不景氣中,國人薪資所得仍維持在十餘年前的水準,民眾可支用所得大幅縮水,房價即使向下修正,仍無法達成住者有其屋的需求,因此,租屋成為國人的居住成本,而房租費用的高低,仍是國人所必須考量的問題,同是也是政府健全房市的一部分。  2016年,政黨第三次輪替以後,政府房市政策以社會住宅及健全租屋市場為主要重點,然而,在2017年元月開始推動房屋租賃新制以後,在政府加稅、房客申報租金、欲遷入戶籍等三大因素影響下,有超過半數以上的房東想調漲房租,顯示租稅政策使得房東轉嫁成本給房客,亦即房屋租賃新制匆促上路,因沒有配套措施,政策實施後未見其利,卻已見其弊。 二、房屋租賃市場的變化  有關國內租屋市場的變化,可以根據內政部所規範的「房屋租賃定型化契約」內容,分為下列幾個部分來說明: (一)房屋租賃契約的改變   大體而言,早期國內房屋租賃市場是依雙方需求而簽訂條款,偶而雖有來自雙方因不當認知因素所造成的糾紛,但房地產租賃市場大體仍能維持順利運作,唯自2017年起,政府頒佈並推動房屋租賃新制,國內租賃市場有了新的改變,相關內容說明如下述。 1.緣由  政府為實現居住正義,健全租屋市場,而於2017年開始實施租屋新制,房東不能限制房客遷入戶籍,且押金不得超過2個月房租,也不得隨意調漲水電費,更不可拒絕房客申報租金減稅。這種強制性規定因為少有彈性變動因素,因而引發房屋租賃市場的變化。 2.法令依據  內政部所公告的房屋租賃新制版本內容,主要是依據「消費者保護法」第17條第1項規定訂定,承租房屋的消費者應符合租賃房屋用途,限由承租人供作住宅使用時,才有新版房屋租賃定型化契約的適用,如承租房屋的用途是供販賣商品或辦公執行業務等營業用,則不適用本次新公告版本規定。 3.法令罰責  2017年起,為保障租屋族群權益,以出租房屋為業的房東,應使用符合內政部公告應記載及不得記載事項規定的契約與房客簽約,若契約有違反規定的情形,最高將可處30萬元罰鍰。 4.定型化契約  為減少租賃雙方的爭議,並推廣使用房屋租賃定型化契約,內政部已與各地方政府共同推動「房屋租賃定型化契約宣導及輔導實施計畫」,利用多元管道進行宣導,督促以租屋為業的房東,應使用內政部所公告房屋租賃定型化契約,以保障民眾租賃房屋權益。 5.保護租屋人權益  在房屋租賃新制中,以出租為業的房東如使用未符合新版規定的契約內容,房客可要求房東修改或拒絕簽約,以保障自身權益。若經地方政府令其限期改正而屆期不改正者,將可依「消費者保護法」第56條之1規定,最高裁罰30萬元。民眾如有租屋糾紛,也可循消費爭議的處理途徑,向地方政府消費者服務中心或消保官申訴,以維護租屋權益。 6.新房屋租賃契約內容  根據內政部所公佈的新房屋租賃契約規定,明定契約內容不得記載事項,包含不能限制房客不得遷入戶籍、不能限制房客申報租金以扣繳綜合所得稅、不得約定稅賦轉嫁等,並特別針對房屋租賃關係中,常見的房屋租賃糾紛如提前終止租約、房東要求過高的擔保金(押金)、臨時調漲水電費、租屋毀損修繕費用、租屋衍生稅費負擔,以及房屋返還等爭議,明定應加以記載。唯在新制實施的同時,新的租賃契約內容給予租屋人明確的保護,但同時也帶來更大的潛在租金負擔。 (二)租屋新制與租金變化   2017年實施的租屋新制,由於「房屋租賃定型化契約」缺少彈性變化,影響租屋市場供需,亦使當前的租金行情產生重大變化,簡述如下: 1.供需失調  一般而言,租金上揚主要來自市場的供需失調,唯當前的房租調漲主要來自房屋持有人的因應政府的租賃政策調整。由於房市不景氣,民眾普遍看跌房市,進而由購屋轉向租屋,租賃市場需求較大,也造成租金上漲。此外,在房地合一制下,屋主為減少售屋損失,採用轉售為租之經營模式,而為吸引租屋族群,同時美化居家環境並附帶傢俱,房租行情水漲船高。 2.稅賦轉嫁  2017年元月,國內開始實施房屋租賃新制,根據內政部所頒佈的新版租賃規定,房客申報所得稅,可以將租金列入扣除所得,用以減少繳稅金額,但同時也增加房東的所得稅,為避免損失,房東可能會將稅賦轉嫁;因為根據仲介業者調查,有60%房東計劃或已將租稅轉嫁,調漲房租,且已有一半已上(54%)的房客已經被房東調漲租金,主要是新制實施後,增加租稅成本,進而轉嫁給房客。亦即租賃契約書新制上路,房東租稅成本增加,轉嫁房客是經常採用的模式。 3.租屋成本增加  在最近的十餘年中,國內薪資凍漲,中下階層生活不易,人民無法背負高額房貸,許多人選擇以租屋代替買房,但現新制實施後,房東調漲房租因應,也讓上班族的可支用所得相對減少,亦即租屋新制不僅未解決租賃問題,反造成房租上漲,因為根據房仲業者的調查報告,有過半數租屋族感受到房租調漲的壓力。 4.六都租金行情上漲  根據全國不動產企研室的網路問卷調查,在最近二年中,六大都會區的租金行情比較,台北市、新北市、台中市租金都出現調漲現象,其中,又以台中市的年增幅達到7.8%為最大,而台北市租金最高,平均每坪每月租金達1,366元。另外,有三成以上的房客(33.5%),其每月租金占薪資比例在11%~20%之間,亦即約有二成的薪水作為房租之用,在所得水準未相對提高的情況下,若租金行情調高,必然對租屋族群的生活造成影響。 5.全國房租醞釀上揚  政府推動健全租屋市場政策以後,租金調漲現象已由都會區逐漸擴散到各主要鄉鎮,2017年3月,根據全國不動產企研室的房屋租賃市場之網路問卷調查,發現政府加稅,且房東不能拒絕房客申報租金、遷入戶籍等規定以後,國內大部分的房東都有調漲房租的構想;此外,有超過一半的租屋人表示房東不同意租金申報,即使同意,也會調漲租金。六都房屋租金雖是漲跌有別,但醞釀房租上揚幾已成為共識。  總而言之,長期以來,不動產租賃市場屬於非正式經濟,以雙方合意成交為主,雖有公證制度,但少有人使用,且幾無適當法令可資控管。2017年,政府實施房屋租賃新制以後,雖保障租屋族,但房東也順勢漲租,租屋族必須承擔更高的租屋費用。在此情況下,內政部積極推動租賃市場產業化之際,其立意雖佳,但匆匆上路且沒有相關配套的機制,將導致國人未蒙其利,反先受其害。 三.結論與建議  一般而言,租屋族大多屬於經濟負擔能力較弱的族群,政府若為保護租方權益,減少租屋糾紛,除了施行房屋租賃新制,也須進一步考量設置更周延的「住宅租賃市場發展條例」,若能創設租賃住宅服務業,透過業者包租或代管出租,對房地產的租賃市場之未來發展應會有更大的助益。  在政務的推動上,兩利相權取其重,兩害相權取其輕,在民主國家中,政府的利用公權力壓低商品價格的那隻看得見的黑手,長期間,大部分都無法勝過自由市場那隻看不見的小手,政府在政策頒定與推動的過程中,宜有一定的配套措施,否則人民未蒙其利,反先見其害,不得不慎。 【中央網路報】

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